博鳌论坛:扭转风向定乾坤(2) 按照孙宏斌的理解,商业模式就是“回答你的钱是从哪来的,你的钱去哪了, 你的钱有没有升值,钱如何回来,什么时候回来。”按照这个简单的商业模式,顺 驰的风险几乎为零。“所有投的钱都增值了, 所有钱都在按着计划回来。你说风险 在哪?”他反问。说到钱的来源,孙宏斌说,顺驰对银行的依赖没有外界想像的那 么高,银行贷款在企业中所占的比重不到三分之一。顺驰的资金渠道相当广泛,包 括:自有资金、合作伙伴资金、销售回款、银行、信托、境外基金和上市等。而所 有这些资金均用于购买土地和项目建设,同时要选准最好的时机。所谓时机,对顺 驰的意义在于:务必选择付款条件好的土地。在拿地的时候,具备分期付款条件、 付款期限较长如二三年的,才是顺驰的首选目标。然后,由于顺驰所有土地实现了 增值,所有项目的房子都实现利润,提供了价值价格比高的产品,加之时间进度上 也完全按计划开盘、销售、回款等,这样的结果使顺驰的风险为零,保守点儿说, 是“几乎为零”。 说到政策因素,他认为调控不是现在开始的,而是几年来行业政策一直在变化, 从121文件、18号文件等等,政策变化已经成为市场的一种常态,关键看房地 产企业如何适应变化。顺驰的观点是拥抱变革,拥抱变化。孙宏斌表示,宏观调控 对“房屋市场”的影响还是积极因素占多。从今年和明年的情况看,市场供给正在 大幅减少,需求方面经过短暂的持币观望状态后又将反弹到原状,顺驰对前景的判 断是乐观的:房价看涨、供需两旺。而且顺驰在面对宏观调控的时候,灵活地做出 了反应。宏观调控的结果是让顺驰更具优势,经过狂风暴雨反而更加强大,经受锤 炼的顺驰人更加团结。此外,优势还包括依然选择顺驰的高忠诚度客户,经受了市 场考验的高品质产品,能够保证未来几年发展的土地储备等。 在会上,孙宏斌得到了到场的中小开发商的热烈拥护,认为他的态度是向那些 大腕们的话语霸权叫板,是“发展中的房地产企业的希望”。一位到场嘉宾激动地 站起来,对孙宏斌说:“我们期待你成功,为我们追求进步的中小企业做个榜样。” 博鳌论战之后,很多甚嚣尘上的流言不攻自破,媒体舆论也齐刷刷地“一边倒”, 成为顺驰的支持者。被地产大佬围攻的孙宏斌,以自信和气势征服了众人,意外地 获得了业内和媒体的普遍同情与广泛支持。他独特的行事风格与个人魅力终于开始 被人们接受。这次大会,成为舆论改变方向的一个转折点。 孙宏斌妙语对答 记 者:很多人认为,顺驰改变了房地产行业的游戏规则,你认为这些规则具 体有哪些? 孙宏斌:顺驰没有改变任何游戏规则,它抓的是企业基本面的问题,只是行动 更坚决,速度更快,执行更彻底。为什么说我们是黑马?!我们不是黑马,不是异 数,我们才是正统!( 全场掌声) 我们从一成立起关注的就不是一个项目,而是怎 样做一个好企业。 记 者:你刚才提到,顺驰发展中的风险几乎为零,但你有没有想到万一出现 意外怎么办,顺驰怎样应对这万分之一的风险? 孙宏斌:还有什么比宏观调控更严重?!我们已经经历过了这场最大的考验, 再没有比这更严重的“万一”了!( 全场掌声) 记 者:很多企业都带着创始人的性格烙印,你怎样评价自己的性格? 孙宏斌我的性格是偏执狂,格鲁夫说得好,只有偏执狂才能生存。我们企业的 性格就是:不管别人说什么,不管遇到什么困难,不管你是大腕还是普通百姓,我 们都坚决地走下去,因为我们知道目标,清楚自己要到哪里去!( 掌声雷动) 记 者:潘石屹刚刚说,地产圈里不要互相攀比,何必非要做第一。你怎么看? 孙宏斌你总得允许我们有理想吧,有理想错了吗?!即使做不了第一,做第二 也不丢人;做第三,也不丢人呀!( 掌声) 记 者:顺驰为什么要做NO.1( 第一) ?你为什么那么富有理想呢? 孙宏斌:在商业社会里,企业没有理想就没有竞争力,就活不下去。同时一个 企业如果没有理想,就找不到有理想的员工,不可能有能力参与竞争。 记 者:顺驰的企业文化鲜明,有凝聚力,很多企业想学顺驰,为什么怎么学 也学不像呢? 孙宏斌:很简单的事情执行起来却很难,像我们企业文化的信任并尊重每一个 人,当发生具体事情的时候,企业管理者很难做得彻底,做得坚决。 记 者:为什么外界、同行甚至业界大腕对顺驰有这么多的非议,为什么很多 人看不懂顺驰? 孙宏斌:对顺驰的误解都是因为不了解这个企业。而且大多数开发商过多、更 多地关心项目和产品,顺驰则更关注企业的综合素质,就像顺驰企业文化里提倡的 “创新、激情、适应变化,信任、尊重、团队精神”等。 记 者:你认为现在的房地产市场有没有泡沫,整个行业是不是面临洗牌? 孙宏斌:我们不争论市场有没有泡沫,是不是过热,关键是如何应对的问题。 如果判断有泡沫,就快点卖房;如果判断没有泡沫市场紧缩,就赶快买地。 行业 的牌一直在洗,房地产的版图也一直在变。