第10节:引子史上最严厉调控进行时(10) A .指望房价暴跌来解决住房问题是违背经济运行规律的。因为房价暴跌大 多发生在宏观经济发生衰退的情况下。房价暴跌不仅救不了中低收入者,反而还 会把中国的房地产市场打垮。房价上涨是中国经济发展特定阶段的运行规律,我 们必须要尊重。——银河证券研究所所长滕泰 政府可能比开发商更担心房价下跌后的影响,现行严厉打压的政策必然是临 时性的。无论从中央政府层面,还是地方政府层面,都不可能置宏观经济承受力 和客观市场规律于不顾,不尊重市场规律必然会遭遇市场的报复。地方政府也不 可能立即改变自己依赖“土地财政”的现状,很多地方政府最近已经在主动找开 发商提供低价地。 开发商持有资金充裕,也有很多投资渠道可以选择。新政在打压需求的同时, 也影响到了开发商继续拿地、推出新项目的积极性,市场的存货本来就不足,一 旦出现断档,政策退出后,未来还是会出现房价的大幅反弹。我过去说过,北京 三环内的房价会过5 万,现在我不仅没有改变自己的观点,还认为应该将这一范 围扩大到四环内,看看四环内还有什么地可供应?房价长期上涨的趋势是基本的 市场规律,不会因为临时的政策而改变。——华远地产董事长任志强 点评:把这两个类似观点放在一起点评好了。这两个观点的共同点一是唱多, 二是都没有“时间窗口”。长期看涨不等于短期不跌,房价不能暴跌这是对的, 但暴涨一样危害巨大。 B .中国也会面对泡沫和泡沫破裂,不管经济发展有多么迅速。中国的房地 产市场就是在赌博,而且赌得很大。有一群人在大面积地豪赌,财富的增长应该 是逐步积累的。——“股神”巴菲特 点评:房地产调控是为了防止泡沫破裂,但它的副作用也明显,可能在酝酿 下一个泡沫。这是调控的两难,谁也没有办法。 C .这次,政府铁了心让住房价格回落,不达调控目的决不罢休。我预计在 这轮政府密集出台政策的调控下,住房价格下跌的幅度会在15% ~20% ,住房的 价格会回到2009年年初的水平。——SOHO中国董事长潘石屹 房价或在年内下调30% 。——中原地产三级市场部副总经理宫萍 房价下跌30% 或是目标。——思源经纪董事长陶红兵 银行对30% 左右的房价下调幅度是有风险承受能力的。——北京房协副秘书 长陈志 摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶在2010年5 月中旬表示 :中国的城市化进程和大规模的高铁建设中长期仍将利好房地产市场,未来政府 如果不再出台针对房地产的调控措施,6 个月后房价将止跌,投资者将迎来抄底 的机会。 调控应该是非常精细的。比如房价涨幅的统计中,不应该把经济适用房放进 去,和老百姓生活关系不大的别墅也不放进去,主要跟踪普通商品住宅的价格变 化情况,最好是有一个价格调整的正常区间。举个例子,房价增幅在?20%~+6% 之间,都属于在正常区间内波动,就不去管它,直到价格跌幅超过20% ,或涨幅 超过6%,才出手。为什么定6%和20% 的标准:6%是因为去年人均收入增长9%,比 年人均收入增幅稍微低一点,老百姓容易接受;而20% 则是基于房价跌幅在20% 之内一般不会影响到银行的金融安全。在不同的地区,应该区别对待,不应该一 刀切,现在的利率、首付等调控政策,往往是北京、上海感冒,全国跟着吃药。 ——中国发展研究基金会副秘书长汤敏 点评:事实上,2009年至2010年4 月底,一线大城市房价经过了两次暴涨: 一是2009年下半年,二是2010年4 月底之前。第一次暴涨,一年内平均涨幅60% 以上,两次暴涨迭加,相当多的项目与2009年年初相比、涨幅将近一倍。因此, 如果房价要回到2009年年初的状态,跌幅将达到50% ,这是银行不可承受之重。 房贷压力测试显示,银行“可容忍”房价下跌30% ~40% 。但这个数据不排除为 了配合新政和舆论压力需要做出的“微调”,银行的实际断供线,我个人比较倾 向于汤敏的观点,为房价下跌20% ,道理也简单:20% 是之前很多住宅的首付比 率。