第32节:是什么力量在支撑节节高升的房价(11) 按揭制度也是同样的道理,都是为了均衡消费,使消费的幸福、快乐和自由 指数达到最大化。 但储蓄与按揭最大的不同,是储蓄是在安排过去的收入盈余,而按揭则是在 提前安排未来的收入!从金融制度安排来看,前者只需在现有货币量的基础上进 行;而后者,必须将“未来货币”提前安排到今天消费!在此过程中,货币量的 增加几乎是不知不觉的。 以按揭式的金融革命为背景、以超前消费为特征,在许多中国人还没有切实 在手中掌握财富的时候,中国的资本时代或者说理财消费时代已经不可逆转地迅 速到来了!面对这个时代,很多人还停留在“量入为出”的老观念中,很多人甚 至还没有回过神来就被时代抛在了身后! ? 高房价的第四个支撑:被激活的全民住房梦 我有一个观点,当代中国个人财产性收入甚至个人财富的迅速飞涨,不是从 1978年改革开放开始,而是从1998年城市住宅私有化开始突飞猛进的。1998年之 前,城市居民的住宅理论上是单位和国家包分配,但绝大多数民众的居住条件极 其恶劣,甚至很多人几代人都分不到一套像样的房子,城市和城市周边私搭乱盖 的现象极其普遍。时至今日,像北京崇文门幸福大街(老舍代表作之一《龙须沟》 的所在地)这样的地方,尚有大量未拆迁的民房,破旧、狭窄程度比偏僻农村还 甚。 1998年开始的住房私有化改革全面激活了中国老百姓的住房梦,中国人开始 全面回到“安居然后乐业”的千百年梦想中来,不仅城市化过程中的住宅升值 (实际上是土地升值)给社会带来极大的财富效应,而且现代化社区的市场化引 进也极大地提升了人们的居住品质和对住房质量的追求。 一旦安居乐业的千年梦想被住房私有化这个古已有之但新中国成立前几十年 却被人为中断的古老历史以及全新的住房按揭制度重新激活,其爆发出的人们渐 次更新换代的住房需求是极其强烈的! 如今,一个风行的观点是:中国的房地产乃至中国的投资繁荣是不可持续的。 曾通过做空安然(Enron )获得丰厚利润的对冲基金经理吉姆? 夏诺斯(Jim Chanos) 相信,中国是一个有待戳破的更大泡沫。 2009年年底,美国知名杂志《福布斯》评出了七大近在眼前的金融泡沫,其 中中国的房地产市场位居第二,其理由是中国的快速增长主要得益于宽松的货币 政策,这很大程度上促成了房地产价格、股票价格的虚高。 不过,《福布斯》也指出,中国的房地产泡沫是可以避免的。 我们也应该把房地产市场当成投资市场来看待。毕竟是有巨大的需求在顽强 地支撑着它。无论是城市化的人口集中导致的需求,还是住房升级更新换代的改 善性需求,抑或是为了满足新进入人口和新公司租赁需要的投资性需求,本质上 都是刚性需求。 中国的城市化进程规模非常巨大,他们甚至还需要更多的投资,更多的基础 设施和房地产建设,即使这些数字在许多人看来是“不可持续的”。 打开Google地图,把中国任何一个哪怕是发达东部地区的中小城市浏览一遍, 你会发现绝大多数的街区都还是汽车开不进去的古老街区,它们古老而又破旧, 亟须新的住宅和公共基础设施,以提高当地居民的生活水平,给从周边农村地区 稳步流入的迁移人口提供住所。即使是北京、上海这样的大都市,这样破败的街 区还大量存在,北京、上海还要面临每年60万人口以上的人口净增长。 中国的城市化时代、住房新时代和中国的汽车时代几乎同步到来,生活方式 一夜之间从肩扛手提的步行时代迅速进入汽车时代,凡是连小汽车和消防车都开 不进去的居住地,都将随时面临改造或被改造的命运。 麦肯锡全球研究所(McKinsey Global Institute )2008年就中国城镇化步 伐与模式撰写的最全面报告显示,到2030年,中国城镇人口可能会增加近4 亿, 达到10亿人。 在全国的城市乡村,大量破败的出租房与潮湿灰暗的住宅正逐渐被拆除,取 而代之的是豪华敞亮的新公寓大楼。