第34节:是什么力量在支撑节节高升的房价(13) 当然,就像所有人都会生老病死一样,中国的高房价也不会永远如此上涨。 但它的破裂或者软着陆应该是在二三十年以后。随着中国城市化进程的完成,随 着住房更新换代基本完毕,随着中国人口高峰的过去,随着市场化的“财富还乡” 的自然完成,区域发展不均衡得到极大的缓解,多数人在城市和乡村都同时拥有 了住房,房价的下跌必将成为现实。 根据人口专家的预计,30年后的2040年,我国老人将会超过4.3 亿,占总人 口30% 以上。这时随着人口高峰期(20世纪50~60年代)出生的人逐渐去世,大 量的房子会空置出来。这时候房子很可能成为廉价的过剩产品。当然,区域性很 明显,就像今天农村的衰败一样,这个过剩首先是从农村和中小城镇开始的。那 些中心城市的中心地区以及自然条件优越、基础设施先进的适合富人建豪宅的地 方除外。 另据2010年2 月24日《新京报》报道,国务院专家称农村人口30年后将减至 4 亿。中国过去30年来,城镇人口增加了4 亿人。目前中国城镇人口规模已经达 到了6 亿人,还有7 亿多人在农村(不包括1.7 亿~1.8 亿已经离开农村到城镇 居住半年以上的人群)。今后很长一段时期内,农村向城市的人口迁移不可避免, 预计30年后,中国农村将只有4 亿人口。 也就是说,无论从老龄化和城市化完成的角度看,30年后,城市住宅将有可 能出现过剩。当然,更新换代是任何时代都离不开的旋律。 ? “6 540 万套闲置房”的真相 2010年3 月14日,著名的中国房地产唱空派人士牛刀在其博客上发文称:6 540 万套闲置房将引发中国版次贷危机。文章迅速引发众多跟帖和转载。文章称 : 据社科院城调队调查显示,中国660 多个城市现有空置房6 540 万套,可供 2.6 亿人居住。目前,社科院城调队没有证实这么大量的房子为什么空置。 社科院城调队说,全国闲置房共有6 540 万套间,在建房有1 250 万套间, 如果以每套间3 人居住来算,闲置房和在建房相加共有7 790 万套,可供2.6 亿 人口居住。我国城镇人口为5.5 亿,假设这个7 790 万套的50% 投向市场,就可 供1.3 亿人口使用。7 790 万套间是社科院从全国各地供电公司调查的数据。标 准是,每户每月电表零读数,且6 个月以上。 笔者对该数据表示怀疑,网络上遍寻其信息来源,但无论百度还是谷歌,搜 到的信息源几乎无一例外地来自牛刀本人;笔者搜寻中国社科院网站,也找不到 所谓“城调队”的踪影。3 月15日是消费者打假日,下午3 时45分,笔者打电话 到中国社会科学院总机85195999,接线小姐很断然地否定社科院有城调队这么个 机构。我说网络上有人说有,她说那你去问他! 笔者的怀疑还来自本人长期以来对中国城市化的关注。平均每座城市将近十 万套房屋(可供30万人居住)的空置,是一个极其庞大的可怕的数字。中国的绝 大多数城市还是小城镇,超过30万人口的城镇也许还不到城镇总数的一半。2009 年9 月17日国家统计局发布的报告显示,我国城市数量已从新中国成立前的132 个增加到2008年的655 个,其中100 万人口以上城市已从1949年的10个,发展到 2008年的122 个。在这里,全国城市总数量还不到牛刀说的660 座。当然,也许 2008年后的2009年,中国多出了那么5 座以上城市。但即使如此,像北京、上海 这样千万人口的城市,要有多少空置才能拉平全国平均每座城市10万套的空置量? 即使数据来源并非空穴来风,但笔者还怀疑牛刀先生偷换概念,用“城市空 置房”代替了“全国闲置房”!这在牛刀的博文里可以找到蛛丝马迹。其前面说 “中国660 多个城市现有空置房6 540 万套”,后面说的则是“社科院城调队说, 全国闲置房共有6 540 万套间”。到底哪一个是真的? 如果是后者,我要说,实际空置房屋可能还不止6 540 万套间。因为我国城 乡既有建筑面积达430 多亿平方米,其中2/3 在农村。根据中国社科院发布的2009 年《农村经济绿皮书》指出,农民住房空置率已经达到30% 左右。仅农村空置房 屋一项,就达到86亿平方米。而6 540 万套间平均每套100 平方米,也不过65亿 平方米。当然,农村空置住宅有可能平均每套远高于100 平方米,这样就可以反 过来解释为什么只有6 540 万套空置。 中国城镇的住房总量已超过了140 亿平方米,其中一半多是1998年住房商品 化以后的产物。自1998年以来,全部住宅竣工总量约为74亿平方米(只有这部分 才有可能有商业贷款),其中商品房住宅竣工总量约为45亿平方米,这之中还包 括了一些商品房被单位购买后又房改化的房子,也包括部分经济适用住房、廉租 房,占140 亿平方米中的32% 。真正的商品房只占25% 左右(扣除房改房、经济 适用住房、廉租房等配建的房子)。这么多新建的、代表中国当代最高居住水平 的商品房,怎么可能大部分空置呢? 综上,我认为,中国城市不可能空置那么多房屋,即使真有那么多空置,也 是城乡空置的总和。 即使城乡空置房屋总量如此惊人,也不会引发牛刀危言耸听的所谓次贷危机。 因为牛刀对次贷危机的判断,是建立在一个不合理的假设基础上:“一般认为, 这些没有人居住的房子,大多为楼市炒家进行投机购买的。而楼市炒家的用于炒 楼的资金,有很多是2009年在银行宽松的信贷政策下,从银行拿的贷款。”2009 年全国房地产销售总额是43 995亿元,哪能售出6 000 多万套房呢?按牛刀的逻 辑,平均一套房才67 000元,而2009年1 ~11月全国房价住宅销售均价达到4 600 元/ 平方米,那么平均一套房才14.56 平方米,咱们大中国成了小人国了! 更真实的情况可能是:中国的确是有大量的空置房,但那些更多的是农民进 城打工后在乡村留下的农房,以及城市一些不适合人居的旧房。它们多是没有贷 款的房子,根本不可能给中国带来所谓的次贷危机。相反,这些房子的大量空置, 正说明中国的房地产需求方兴未艾。