第36节:为什么很多老百姓买不起房(2) 2009年12月19日《新京报》有一则报道说,“拆迁评估一般为市价的40% ”。 一般情况下,土地开发招标确定开发公司之后,中标开发公司就成了拆迁人,对 所开发地块进行拆迁,取得立项、规划、用地许可、安置补偿证明等一系列文件 后,开发公司申请拆迁许可证。 在拆迁前,政府部门会委托评估机构对所拆迁土地进行评估,根据《拆迁条 例》等文件确定的市场价原则,要按照周边商品房售价对被拆迁人进行补偿。 “但是从实际情况来看,评估价往往远远低于市场价,一般仅为40% ”,长 期进行拆迁案法律援助的北京盛廷律师事务所律师张志同说,因为评估机构经过 改革后与政府脱离,多为私人公司,其收费是按照拆迁面积来收的,为了获得后 续业务,评估机构会选择听命于拆迁人,在拆迁人的要求和暗示下进行评估。 之后,开发公司通常会将拆迁委托给一家拆迁公司,按平方米计算,劳务费 大约为30~50元/ 平方米不等;开发公司经常把拆迁补偿也打包给拆迁公司,这 样的话,对于拆迁公司来说,补偿越少自己的利润就越高。 按规定,拆迁公示应该是贴在被拆迁范围内,至少15天。据知情人士透露, 实际操作中,许多拆迁公司刚把公示贴好照完相就撕掉;或者去公证处做个拆迁 公示,然后马上就撕掉。被拆迁人根本不知道进行了拆迁公示。 拆迁公示之后,如果被拆迁居民对补偿方案不满,拆迁人应与其进行协商。 “但现实是被拆迁人往往人数众多,很难形成合力和统一意见,甚至他们都不知 道有这个协商的权利和程序”,而拆迁人也往往不会提前告知他们。 因此,很多案例中,拆迁公示之后,拆迁人就开始申请行政强拆,由此导致 很多纠纷。 城市居民房屋被拆迁得到的货币补偿相对还是较高的,农村居民被征地得到 的补偿就更少了。举一个小小的例子:2003年,记者从上海市康桥工业区管委会 了解到,国家征用农村集体土地的补偿标准,一般地块是3 500 元/ 亩(不及一 个地级市普通公务员三个月工资),土地条件好的或许可以达到5 000 元/ 亩。 如果有人要在康桥工业区投资办厂(非乡镇企业),按照《土地管理法》第43条 规定,需要使用土地,必须申请使用国有土地。那么,国有土地的使用费是多少? 康桥工业区管委会告诉记者,工业项目是25万元/ 亩,房产项目则要100 万元/ 亩,教育项目低一些,也要20万元/ 亩。也就是说,国家(实际上是由各级政府 “代表”)3 500 ~5 000 元/ 亩的征地费(收购价)和20万~100 万元/ 亩的 国有土地使用费(售价)价格悬殊得太可怕了!达40~285.7 倍之巨! “如果说计划经济时代的‘剪刀差’让农民付出了6 000 亿~8 000 亿元的 代价,那改革开放以来通过低价征用农民的土地,最少使农民蒙受了2 万亿元的 损失。”在2003年年初举行的“长安论坛”上,国务院发展研究中心副主任陈锡 文以上海浦东为例一语惊人。他以浦东为例——开发浦东时向当地农民征一亩粮 田补偿2.3 万元,一亩菜地补偿2.8 万元,另外再投入六七万元完成“七通一平” 工程,等出让给开发商时,已高达二三十万元一亩。 如今,各地的征地、拆迁补偿价格有了很大的提升,但提升速度更快的是土 地出让价,征收价格和出让价格的倍数差距不是在缩小而是在扩大,全国各地各 级政府仅土地出让收入一项每年就以万亿元计。政府实际上成了全国最大的房地 产开发商。 一方面,征地、拆迁制造了大量房地产的“被需求”者,但是过低的货币补 偿而不是就地实物补偿方式使多数被需求者无法实现就地回迁的居住梦想,一批 批的人被从城市中心“赶”到城市周边的偏远区域。 另一方面,政府全面垄断土地一级市场,市场“计划征地计划供地市场化竞 价拿地”模式,再加上政府的土地储备模式(实际上就是政府囤地,与开发商囤 地赚取土地升值收益并无二致),导致土地价格占房地产开发的成本过高。