第27节:第五章灰色投入(4) 国际君豪占地1.2 万平方米,建筑面积为6.75万平方米。土建工程的总投资 至少也需要1 亿多元,如果再算上外墙的玻璃幕工程,内部楼体基本装修工程, 绿化园林工程,照明工程,总投资将达到3 亿多元人民币。 在选择哪一种建筑企业上,梅萍和工程部人员再三协商,认为国际君豪为公 司开发的第一个楼盘,不但质量上马虎不得,就是建筑公司的名头也一定要大。 这样,私营小企业就被直接排除了。在前来招标的国营企业中,有两家是比较合 适的,一家是北岛的北建集团,另一家是南方有名的东洲二建集团,两个集团的 工程都遍布全国各地。北岛集团更是做了一系列的政府部门的工程,比如北岛的 建设银行大厦,北岛市政府,等等。而东洲二建则是在商住楼上有着巨大的经验。 最终一致协商,选定了东洲二建。既然选这种国营企业,自然要首付30% 的总工 程款。然而,当梅萍站在这一片空地上的时候,腰包里的资金已寥寥无几。 韩大炮适时地过来找到梅萍,告诉梅萍市委在规划上有一个大的机制,正在 探讨东部土地开发的问题。 梅萍自然是开了窍,目前的境况很清晰,如果再继续抵押国际君豪的土地只 能是越勒越紧。那么最好的方式就是在市区东部拿到几块住宅用地,用国际君豪 抵押的贷款购买目前低廉的东部荒地,一旦开发起来,土地自然升值,到时候再 用其抵押贷款滋补国际君豪的工程。这个方式是一举两得,把包袱抛给了银行, 开发商要做的就是银行如何继续让我拿到资金,然后继续开发,然后才能给你卸 掉包袱。 当天晚上,梅萍就找到了黄达海,说明了想购买东部住宅用地的来意。黄达 海自然是赞同,只要上面定下了价格,立马就能批给大海房地产。梅萍走的时候, 给黄达海留下了20张荷兰十日游的旅行社票务。黄达海推托了几下,收下了。在 房地产和部门的合作里,有一条大忌,就是尽量不要出现钱。你可以送商场的购 物卡,你可以资助部门出国旅游,名义为出国考察学习。名目多得去了,送钱干 什么?送钱不也得去消费,你还不如直接让他们去消费。 很快土地使用权文书批了下来,规划为住宅用地。主要考虑的就是这块地段 依山临海,前途广阔。梅萍也再次用国际君豪的土地顺利贷下了第二批资金,贷 款目的为国际君豪的总体建设,资金高达1.3 亿。 这1.3 亿其中的3000万用来给建筑公司做首期工程款。在东部的住宅用地价 格定为40万元/ 亩,梅萍一下拿下了三块住宅用地。三块地从国际君豪的位置向 东望去,呈品字形分布,各自之间相距3 公里左右。其中,最前面的一块预计开 发为望海别墅,后面的两块地为中高档住宅楼。三块地的总占地面积为520 亩, 合起来的投入购买价格为2080万元。 2001年长川市的住宅房价是平均2200元/ 平方米。为此梅萍算了一本很明细 的账:地价40万/ 亩设计费用15元/ 平方米土建造价1200元/ 平方米园林绿化硬 化造价60元/ 平方米销售代理广告,费用为工程款的4%以及各项税收的11% 为成 本价,成本核算为13亿多一点。按照占地面积520 亩,建筑面积在700 亩即90万 平方米,销售均价为2200元/ 平方米计算,为19.8亿人民币。如此可以得出,如 果大海房产顺利把这一地块开发出来,盈利就要超过5 亿。可是有意思的是,房 地产商不会一次性地投入进去。梅萍的想法很简单,我现在做的话可以赚5 亿, 可是把地放到三年后就不是5 亿,而是10亿甚至20亿的利润了。 4. 2 月,国际君豪工程正式启动。销售也如火如荼地展开,商铺旺铺升值空间 巨大的广告也铺天盖地地在整个城市卷了起来,并且波及了周边的众多城市以及 内陆城市。售楼处建了起来,红色的铝塑板,代表着火热开幕,金色的大字代表 着财源滚滚。销售代理商是深圳的一家著名代理公司,在北京上海都有数不尽的 成功案例。 就在梅萍感觉可以坐地收钱的时候,却出现了一件难堪的事情。