第8节:金融养老(3) 3 .放贷者有保险的倒按揭,这种贷款由金融机构办理有关保险,贷款的对 象资格不需要得到政府的认可,发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的 收益,并要求住户至少保留住房资产的25% ~30%作为偿还贷款的保证。 美国的倒按揭在经历了起初阶段的“有行无市”,“关注者众,参与者寡” 的尴尬局面后,最近几年来是越来越受欢迎,每年几乎呈现为40% ~70% 的增幅。 2000年即本世纪初期,每年新加入人员尚不足5000份,到2007年,这一数据即超 出10万份大关。即使是在房价普遍下滑,金融危机急剧到来的2008年,仍然有11 万名老年人踊跃加入倒按揭的队伍,较上一年仍有微弱增长。 倒按揭的房款给付额度,同房价、利率、老人寿命等因素有密切相关。年龄 越大,存活余命一般而言就会越少,贷款期限也会相应短一些,每月能得到的现 金就越多。同理,房价越高,对老年人的保障力度就越大,一套价值上百万元的 住房,每期可以拿到的贷款肯定会大大超出价值仅有10余万元的住宅。利率的调 整对此也有较大影响,低利率时代每期可以拿到的抵押房款,肯定会大于高利率 时代,具体的款项给付需要经过细致复杂的计算过程才可以。利率、房价、预期 寿命等又是会经常发生波动的,这就需要重新计算,经常调整每月给付的额度。 在美国的克里夫兰州,如果一名75岁的老人拥有一套价值25万元美金的住房, 将这套住房实施反向抵押后,他每个月可以获得抵押款917 美元;如果该老年人 只有70岁,每个月就只能获得791 美元;如是80岁的老年人参与这一业务,每月 则可以获得1099美元。对哪些年龄大而又生活拮据的老人来说,倒按揭无疑是改 变生活条件的最佳选择。 选择合适的倒按揭,能让老人得到更大的财务独立和生活保障。选择错误的 贷款计划,则会让老人陷入财务危机。如选择了一项要求在特定时期还款的倒按 揭(此类贷款被称为“固定期限”的倒按揭),必须确保在还款日有足够的钱来 归还这笔贷款。否则,客户将不得不把房子提前卖掉来还债,使自己处于无家可 归的地步。但如选择的是非固定期限的倒按揭,那就完全不需要为此发愁了,客 户能够活到多久,寿险公司就会将款项向客户支付到多久。 倒按揭包括了若干种具体的实施模式,有终生养老金抵押贷款与一般倒按揭 贷款多种,具体操作模式有所不同。老年人如选择终身年金支付的方式,就能保 证老年人在整个有生之年内都能持续、等额地获得所需要的资金,无后顾之忧; 如选择信用额度支付,只要总的信用额度未曾用完,就可以继续取得所需要的资 金;如果选择一般的定期定额贷款,就需要事先预防好可能出现的长寿风险。如 能制订出某种由国家、金融保险机构或其子女予以“兜底”的保障措施。只要借 款人寿命能活得足够长时,不论采取哪种形式,从房屋抵押中所获得的价值,必 将会超过房屋本身的价值。并非说抵押住宅的价值刚刚消耗完毕,就要将仍健康 生存的老年人“扫地出门”,这是可以放心的。