第21节:金融养老(16) 2 .家内售后回租 售后回租还有一种特例,就是美国的家庭内部目前出现的售后回租,即父母 将住房出售给子女,再从子女的手中重新租回供养自己居住。住房出售给子女时, 子女应依市场价格给付父母房款;老人可得到一大笔房款用于养老;但老父母将 住房出售掉了,自己应当住在那儿呢?办法好想,再从子女那儿租回来就是,这 可称为“家内售后回租”。将住房出售给儿女可以得到一大笔钱财,从儿女处再 回租该住房,则需要按月再向儿女缴纳房租。 父母将住房出售给儿女,儿女向父母支付购房价款;父母向儿女回租住房, 儿女向父母收取租金。这种老人与儿女间有关住房的购售、租赁行为,是建立在 等价交换、自愿公平的市场经济的基础之上,是将家庭代际间的住宅财产的传递 与养老行为,也视同一种商品交易行为,按照市场经济的本来规则办事。这同传 统的父母将住宅留给儿女做房产继承,儿女向晚年期的父母履行养老义务有着根 本性的不同。在市场交易规则的指导下,父母与子女完全是利益关系独立的两个 经济主体,一般经济主体间等价交换的商业交易原则,也应完全进入家庭内部的 父母与子女之间。 父母与子女之间的住房售后回租的行为,在美国的出现和推行是合情合理的, 并由美国法律给予认可,充分体现了在“金钱至上”的美国人们行为处事的一切 制度规则,都首先以建立在金钱基础上的商品交换关系为依据。尽管这是父母与 子女间的家务事,也应首先依照神圣的等价交换的市场法则行事,以避免遭受家 庭伦理关系的干扰。这也是一种美国式的公平合理,在我国效仿则明显不合国情 家情,很难在中国得以顺利推行,但并不认为这一方式不会在中国家庭中有一定 的体现。 (五)家内以房养老的优越性 家庭内的以房养老,是简捷明快、不拖泥带水,是各种以房养老行为中首先 可选择考虑的,原因是: 1 .祖屋得以保留,尤其是在我国的许多地域,还严格遵循有“祖业不售与 他人”,否则就是“败家子”的说法,若该房屋还被凝聚有家族纪念意义,大家 对该住宅已经积淀有太多的情感,家人间的凝聚力较强时,更应将其保留下来为 是。 2 .按照普通做法,儿女在外购买商品房,父母将自住房屋对外出售,需要 缴纳各种交易费、营业税、契税、广告费、中介费、资产评估费等,将不在少数, 至少也会达到房产总价值的7%~8%左右。现在是家庭内部交易,这笔用费就全部 免除了,这对本来捉襟见肘的老年人很重要。 3 .免去住房贷款的利息开销。子女到外面购买商品房,在经济状况不佳的 情形下,只能申请按揭贷款,10~20年的按揭期限,5%~6%的贷款利率。总算下 来,这笔额外支付的利息约相当于房价的大半或全部。现在是分期付款给父母, 利息费也可全部予以免除,子女愿意为此多付款给父母,也是份内之事。