第32节:金融养老(27) (6 )售后返租。此种销售方式是,购房者买下住房后,再将住房返租给房 产商,租价和租期由双方议定,购房者也可以选择分期付款,此种方式较适合于 投资者。 (7 )以租代售。有意购房的客户先租住,按月交租金,等租金总额达到当 初议定的房屋总价(连本带息)时,房屋产权归该客户所有。这种销售方式对房 产商不利,但市场承载面却极其广泛。客户购买房屋一定时期后,如对该住房不 够满意时,房产商保证按原价甚至原价加利息回购。 (8 )回报销售。购房客户须支付部分房款(一般是30%),但暂不入住, 一定期限后(一般是7 ~10年),此房产归客户所有,等于是房产商用70%的房 款回购前10年的房屋使用权,或者等于是自己用30% 的款项付出,等待7-10年后 得到100%的回报。此种销售方式对那些具有较充实的储蓄而又希望能保值的人, 具有很大的吸引力。 3 .租房养老的秘诀 购买第二套住房用于出租,借以实现以房养老,是大家推崇的。以租养房的 优势在于:一是房地产租赁具有保值增值及投资收益率高的特点,房价上涨,房 屋租金自然随着攀比上升,若将其出租,按当前的市场租金水平,收益率肯定高 于贷款利率;二是房地产租赁具有收入稳定性与灵活性兼顾的特点;三是房地产 作为一种投资属于永久性物品,除因较大灾害外,不会受到损害,不会丢失,是 一种不需要保险箱保管的财富。 租房养老时,需要注意如下事项: (1 )环境高雅易出租。租住公寓的人多半不喜欢人流太多的大社区。小社 区较易营造相对安静的小环境,绿化、园艺也容易形成一定的风格和特色。服务 对象的总数相对较小,物业管理容易提高办事效率。从出租的竞争压力看,小社 区供房数量有限,更易达到较高的出租率。 (2 )“看人下菜碟”。不管项目怎么做广告,一定要考虑未来客户会不会 来这里找住房,愿不愿在这儿住。这一点可从周边已投入使用项目出租的状况作 判断。虽然单个项目的社区不能太大,但外围一定要有档次相当的楼盘已经在出 租,这样才有可能凝聚人气,从而招徕更多的租客。 (3 )精算收益。以房养房除每月要支付固定的物业管理费外,贷款利息也 是笔固定支出,租金收入则不大固定,这就需要对租房的收益和成本费用详细核 算,同时留有一定的余地。 (4 )看清风险。以租养房的风险,在于所购房屋出租时会有一个“空置期”, 即从买下后到出租的那段时间。即使是已出租的房子也可能会中途“断档”,这 就需要投资者有周密的考虑,并预留部分资金足够渡过这样的“风险期”,切不 可满打满算,将自己搞得太被动。