误读地价:换一把尺子(2) 用比较少的资金快速流动可以运作非常大的项目,——几乎所有的开发商都在 利用这个政策,而顺驰把销售回款的利用率和速度发挥到了极致。这一点,是顺驰 资金调配上的一大利器。比如北京领海项目的土地款总共是9.05亿,开盘前付30% , 年底再付30% ,余下的要在第二年付清。项目的总投资大约是20亿,而顺驰最大启 动资金不过是3 个亿,在开盘之后一分钱都不用投了,以后的运转就完全依靠自我 造血、滚动进行。仅仅开盘当天,销售额就有1 个亿,以后的工程款以及要付的地 款都可以通过销售额来支付。从开盘到当年年底,这个项目通过销售回款6 、7 亿 元是没有问题的,这期间,不仅有足够的回款支持开发,甚至可以支持其他的项目。 但如果不是半年开盘,而是一年后才能开盘的话,顺驰的投入就不是3 个亿,而是 6个亿,一本总账就算不下来了。再如顺驰太阳城,仅仅用2个亿的资金就撬动了30 个亿的项目。这样算下来,两个项目的资金杠杆效用率分别为1 :7 和1:15。 开发商用较少的资金运作大规模项目,就是利用资金的杠杆效用。房地产开发 投资量巨大,属于资金密集型行业,房地产行业的“资金杠杆效应”,相对其它行 业更为明显。如何利用、扩大这种效应,是顺驰一直用心研究的课题。房地产行业 的杠杆效用率过去是以一博十,但是这种比率已经越来越低,早晚会有一天这个模 式就会终结。 在北京,原来交40% 的土地出让金,就可以拿到临时土地证了,但现在必须100% 交齐了,最起码开工是要100%交齐了。这些以前都很好用的招数都会不复存在,比 如开发商在资金链条中处于主动地位,可以预收客户房款,可以由施工单位垫资, 还可以对采购建材滞后付款,但是随着行业的成熟,这种优势越来越减弱。从这个 角度看,要为将来作打算。顺驰的办法是,积极上市,发行信托,寻找多渠道的金 融手段。 上市为什么 顺驰选择了在香港上市,是又一个眼光长远的举动。它的目的首先是为了合理 的资本结构,可以与国际资本对接,因为上市时90% 的股份都是卖给国际的机构投 资者,他们对企业的要求会比较高。从长远来说,要作行业第一,要扩大规模,也 一定要与资本市场接轨,而在香港与国际资本的合作就很方便。在海外上市的资金 平台,是只要有好的项目就可以在市场上获得支持。 很多人认为顺驰谋求上市,是为了缓解资金链的紧张。但短期看,可能性不大。 2004年顺驰编制资金预算时,并没有算进香港上市这一块。据汪浩解释:“10亿元 左右的融资额,对于顺驰现金流的影响不是特别大。上市并不能解决资金的全部问 题。对一家1 年100 亿销售和投资目标的企业,十几个亿、二十个亿的募集资金对 资金需求总量贡献并不大,但它能使公司的融资结构更合理。选择香港上市,是因 为香港的资本市场更成熟、规范,他能为一家快速发展的企业提供持续不断的资金 支持,而不像内地,上市几乎是一锤子买卖。同时,作为一个成熟市场,它能够判 断一家企业是不是好企业,能让它的运作更加国际化、规范化、透明。” 对顺驰 来说,上市后的融资渠道对现在不重要,对将来很重要。 原定2004年6 月上市的日程,受宏观调控等外界因素而推迟,另一方面也证明 了顺驰不是因为资金链紧张才要上市。否则推迟的日程不可能缓解燃眉之急。假如 顺驰愿意的话,在9 月底就可以完成上市,但是和汇丰进行了研究之后,一致的意 见是找一个好的时机更能体现这个公司的价值。当然,上市对顺驰的扩张并非没有 关联。即便是10亿元不会对顺驰资金链产生大的作用,至少也会扩大顺驰的品牌影 响力,坚定投资者和合作者的信心。 还有一个普遍的看法,认为顺驰大举买地是为了能够在香港上市。这个看法并 非没有道理,专业人士分析说,香港投资者非常看重房地产公司的土地储备。这一 点与国内资本市场有很大的不同,国内投资者判断一家上市的房地产公司,与看其 他公司基本没什么两样。而在香港上市需要有一定的土地储备,还要有正式的土地 使用证。原因在于,净资产是香港房地产上市公司制定价格的重要依据,净资产包 括公司的帐面资产及土地的评估增值。如果顺驰拿了很多地,这对于增加香港投资 者的信心是有帮助的。因为土地储备充足,才会有可持续的发展能力,而持续的发 展是支持股价的关键因素。 不过顺驰一再否定这种分析。据说2003年下半年买的地,大部分都没有放进上 市资产范围内。原因之一是刚买的土地没有拿到土地证;原因之二就是顺驰是通过 公开市场拿的土地,所以一时无法增值,那些增值都是将来才能实现的。孙宏斌一 再对外界澄清:“有许多人称顺驰拿地是为了上市,但实际上新拿的地对于上市没 有任何贡献,我们拿地考虑的是长远发展。” 信托下手早 2004年上半年的房地产基金的额度,超过了股市、房地产的融资,这也是多元 化的融资的一个渠道。现在房地产信托一般是一年期的,最后一次连本带利一齐给, 信托可以是一年、两年,三年都可以,半年也可以,但基本上都是一年的,要看跟 投资者的约定。在2004 年5 月,顺驰感到了宏观调控的威力,好在连续做了8 笔 信托,加起来超过5 亿元。在上海做了一笔,在南京做了两笔,接着在苏州、北京、 天津各有一笔。