第六章

    为了感谢，施工单位的负责人请李瑞丰吃饭。可是，却让李瑞丰抢先把单买了。
对方不过意。李瑞丰说：我是本地人，你们是外地人，你们到我这里来，当然我请
你们。再说你们施工单位是不穿军装的野战军，常年出门在外，不容易，不就是想
多挣两个钱嘛，有钱请我吃饭，还不如给老婆孩子寄回去。说得对方几个领导几乎
感动得落泪，同时也隐隐约约觉得李瑞丰的话中有话。

    施工单位给李瑞丰送礼物。李瑞丰收了之后，回礼。回的是现金。对方送李瑞
丰的是单位出钱，李瑞丰回敬的是给个人。

    施工单位的领导走南闯北，什么样的人没有见过7 知道重情之下必图回报。李
瑞丰越是对他们好，他们越是感到不安。终于，几个领导一商量，决定捅破窗户纸，
主动向李瑞丰表示：在我们能力范围之内，李老板有什么事情尽管开口。

    施工单位的领导甚至已经想好了，如果李瑞丰开口转包一些辅助工程，给！如
果李瑞丰开口提供一些建筑材料，哪怕是质次价高，要！如果李瑞丰开口承包整个
工地的下脚料，干脆白送！可是，李瑞丰提出的条件却大大出乎他们的意料。他竟
然要求承包工地四周的围墙。

    围墙有什么可承包的？再说围墙早在进场的时候就已经建好的呀，难道现在为
了照顾李瑞丰，把以前建好的围墙全部推倒，再重新“承包”给李瑞丰他们建设？
如果那样，不如干脆送钱给他算了。

    尽管如此，施工单位的领导也已经想好了，如果李瑞丰真提出这么个荒唐要求。
他们也认了。一方面，他们确实欠李瑞丰的人情；另一方面，这些天道听途说和所
见所闻，他们对李瑞丰的背景和为人也有所了解，知道这样的人惹不起，不敢得罪
他。

    “建是建好了，”李瑞丰说，“但当初建设得太马虎，没有考虑到东门这个地
方的特殊性，所以，你们那个围墙根本起不到防护作用。”

    施工单位一听。也是，原先的临时性围墙确实只是临时思想，没有认真建设。
现在早已经千疮百孔了。确实很难再起到防护作用。

    “我想承包。”李瑞丰说。

    对方同意他承包，别说原来的围墙确实千疮百孔，需要修整，就是好好的，他
李瑞丰想承包，施工单位也打算认了。不过，他们有一点比较担心，不知道李瑞丰
的胃口到底有多大。

    “承包费用多少？”尽管这样问非常见外，但必须问，既然已经谈到承包了，
怎么能不谈承包费用呢？

    李瑞丰想了想，反问：“你想要多少？”

    施工单位的领导一愣，没听清楚，怎么是我们想“要”多少？就是让我们开口，
也应该说我们想“给”多少才对呀。

    李瑞丰见对方不说话，知道这个问题躲不过去，主动问：“你们这里能说上话
的一共有几个人7 ”

    施工单位领导想都没有来得及细想，立刻就顺着他的问题回答：三个。

    李瑞丰又问：“你们三个每月工资多少？”

    对方想了想，说了一个数字。

    “行，”李瑞丰说，。我承包你们四周的围墙。每月承包费是我给你们三个人
三倍的工资，“

    这下施工单位的领导傻了，不相信自己的耳朵了。我们的围墙承包给你建设，
每月的承包费不是我们给你，反而是你给我们，天下能有这样的好事情吗？不是给
我们下套子吧？

    “其他条件呢？”施工单位领导问。

    “没什么其他条件了，”李瑞丰说。“要有那也就是请你们高抬贵手，多多配
合。”

    接着，李瑞丰就谈了自己具体的想法。他说现在的围墙太薄，所以才起不到安
全防护作用，他准备建宽的，有三米那么宽。两层楼那么高。保证万无一失。

    施工单位的领导听呆了，头脑中马上就冒出祖国万里长城的模样。即便不是万
里长城，起码也像古代州府的城墙，这要花多少钱呀？

    突然，有一个领导开窍了。问：“你不是想在我们工地四周建设临时商铺吧？”

    “好！”李瑞丰说，“你说对了，我就是想在四周建临时商铺。不瞒你说。我
已经在广州等地考察了，像东门商业城这样的工程，从打桩到基础工程，再到主体
建设，然后是工程装修，最后营业装修，到正式营业投入使用。没有两三年是搞不
完的。反正闲着也是闲着，不如承包给我，我保证在这个地面上，再不会出任何治
安问题。”

    李瑞丰把自己的底牌彻底亮开之后，施工单位的领导已经没有了选择。他们不
得不承认李瑞丰思想超前，考虑问题天衣无缝。他们还知道，李瑞丰所说的两三年
还是个非常保守的数字。如果在施工过程中遇到工程款不及时到位；或工程进行到
一半的时候发展商把整个项目转让了：或当地换了一个主管领导，而主管领导为了
把正在建设的项目与自己的政绩挂钩。又提出一些新的更高明的建议，修正原先的
方案，那么，像东门市场这样的大工程，拖个五年六年也不是不可能的。在这么漫
长的一段时间里，工地四周的围墙白占着旺地不做生意确实是一种资源浪费。而如
果交给李瑞丰“承包”，对李瑞丰意味着什么当然不言而喻。可对施工单位也没有
什么坏处。而且还有好处。不仅失窃和纠纷的问题解决了，而且几个领导还能得到
一笔额外的“补贴”。再说，李瑞丰的势力他们知道，如果不答应，不仅工地从此
不得安宁。就是几个领导的人身安全也很难保证，所以。这个时候施工单位领导所
能做的，就只能是顺水推舟，全盘接受李瑞丰的“建议”。

    “沟通”成功之后，李瑞丰组织的施工队伍一夜之间就开进了东门大市场，仿
佛他的队伍早就等在那里，单等老板与工地领导。沟通“成功，立刻就在工地四周
建设一个3 米宽5 米多高的”围墙“。

    这边在施工，那边招商工作迅速展开，广告铺天盖地，集束轰炸，一切似乎早
就准备好了的，而且胸有成竹。结果，“围墙”式商铺被承租一空，几乎当月就从
半年合同保证金当中收回了全部投资，此后的租金全部是纯利。

    关于租赁期限，广告做出来之后，租金低得让人不相信，自然吸引了大量的商
户。客户跑过去一看，不相信自己的眼睛，位置那么好的东门商铺，怎么可能这么
低廉的租金价格呢？再仔细一看，发现是临时建筑，恍然大悟，有一种上当受骗的
感觉。此时，销售人员向商户解释：第一，深圳处在高速发展期，严格地讲所有的
商铺都是临时建筑，只是期限有长有短罢了；第二，本商铺明码标价。决不欺骗商
户，公开承认自己是临时商铺，但临时商铺有临时商铺的价格，这样的价格，如果
不是临时建筑，讹鬼呢；第三，本公司保证商铺使用期限不低于三年，如果低于三
年，少一个月倒赔两个月租金。

    李瑞丰没有撒谎，“围墙商铺”果然存在了比三年多的时间。

    当初报建东门商业城的开发商并没有足够的开发资金。但是有背景，所以完成
报建手续后，并没有完成开发，而是转让给了下家。

    彼时中国的房地产业开发刚刚起步，不规范，却形势一片大好，一个项目只要
报建成功了，就等于钱赚到手了。因为当时不仅可以卖楼花，还可以卖项目。也就
是转让，不过，转让被说成是“合作开发”。上家以报建成功的项目作投入，下家
以现金作投入，在合同签订多少日之内，下家分批支付上家多少“固定利润”，也
就是转让费。上家拿走“固定利润”之后，就与该项目没有任何关系了。有些上家
连公司的营业执照和公章都交给下家，自己抽身走人了，相当于把整个公司连同项
目一起卖给下家了。彼时中国的市场经济发展不久。私人手中的财富积累还没有达
到现在这样的规模，因此很少有老板具有独立完成东门商业城这样大项目开发的经
济实力。于是，就玩起了“接力棒”。这个老板从上家手上以“合作开发”的方式
取得项目后，一边开发，一边寻找下家，把项目再以同样的方式转让给下家，并且
当时还允许卖楼花，因此资金链还不至于立刻断裂，这种“击鼓传花”式的开发还
能持续下去。可是，到1993年夏天，国家突然颁布整顿房地产开发的相关政策，全
国的房地产业来了一个大震荡。第五家公司接手东门商业城项目不久，正好赶上这
个大气候。本来热手的好项目立刻就变成了一个烫手的山芋，传给下家对方不接，
自己开发又没有资金，于是，整个东门商业城被迫停工，成了所谓的烂尾楼。

    商业城是‘烂尾’了，“围墙”照样红火。李度的走神，心不在焉，脸上的表
情和手上的动作也不和谐，甚至于当老吴慢慢地收手并悄悄地退出他的办公室的时
候，李瑞丰都没有回过神来。

    李瑞丰回到自己的座位上，习惯性地把右腿架到大班台上，伸手拽过那把号称
用千年枣木做的老算盘。时快时慢地拨起来。当初他离开祥发商行的时候，老板林
家坤问他有什么要求，他提出要买老板这把老算盘。林老板虽然有些舍不得，还是
忍痛割爱给了他。李瑞丰一直把它放在手边。没事的时候就来个二一添作五。久而
久之养成了习惯，一旦遇到要动脑筋的时候，不知不觉地就拨弄起算盘珠子。

    李瑞丰整整一个下午再没动窝，就保持着那个姿势，把一条腿架在大班台上，
手上拨弄着算盘珠子。时而啪啦啪啦响。像急风暴雨；时而像小桥流水，几乎听不
见声音。

    吴怀德一直守在门口，谁有事要来找老板。他都不出声地摆摆手，对方就非常
知趣地悄声告退。个别实在好奇心重的，退得慢一点。想听听里面到底在干什么，
结果，不是什么也没有听见。就是听见里面算盘珠子被拨弄得啪啦啪啦响。大家都
知道老板的这个习惯，于是，相信老板又要有大动作了。

    大动作是根据太极拳“借力”原理设计的。这些天他一直烦恼。不就是因为小
鬼难缠嘛，难缠的原因是小鬼都是光脚的，而相对于这些小鬼来说，他李瑞丰是穿
鞋的。用法律之外的方式解决问题，光脚的不怕穿鞋的。当年毛主席领导农民打土
豪分田地。其实应用的也就是这个原理。现在李瑞丰通过太极拳的“借力”思想产
生了一个想法——把坏事情变成好事情，借助于小业主的怨愤，干脆不搞什么“围
墙”商铺了。直接把整个东门商业城全面利用不是更好？这个想法是在他和吴怀德
玩推手的时候，一边听老吴讲解一边做动作偶然冒出来的，然后又经过整整一个下
午脚架在大班台上拨弄算盘珠子思考周密的。现在，一个完整的行动计划已经形成，
而且。整个计划全部在李瑞丰的大脑中，没有写在纸上，别人学不去，也偷不去。
其中的细节只有他李瑞丰一个人知道。

    李瑞丰的计划最后得以实现，得益于他准确地把握和利用了小业主的绝望心态。
小业主买楼花的时候认为买楼花就等于买了原始股。一旦股票上市，就价格翻番。
等着数钱了。实际情况也确实如此，当他们买了东门商业城的楼花之后，虽然还没
有竣工，但已经涨价了，而且涨幅不小，其情景很像当时的证券市场，原始股虽然
还没有获准上市流通。但私底下的交易已经开始，形成了所谓的“一级半”市场。
但绝大多数小业主都没有转让东门商业城的楼花，他们有更大的期望，他们在耐心
等待。他们相信，一旦东门商业城正式竣工交付使用，单位面积的价格还会进一步
飙升。事实上，他们离这一天已经非常接近了，因为商业城已经封顶。如果没有赶
上国家整顿房地产政策突然出台。如果出台的日子再往后拖延几个月，那么，他们
可能就真的等到了那一天。然而，现实生活是不能。如果“的，现实是国家突然出
台了房地产调整政策，加上商业城本身被炒了五手，提前支付利润过大，导致实际
开发资金亏空。资金链发生断裂，商业城停工了，成烂尾楼了。而且周围类似情况
比较普遍，造就了一种悲观的大气候，一时间，小业主看不到出头的日子，希望越
大，失望越大，终于产生绝望。李瑞丰所要利用的，就是绝大多数小业主的这种绝
望心态。

    计划想好了之后，李瑞丰开始吃饭。专门开车跑到大鹏去吃刚刚上岸的活海鲜。
吃了很多很多，仿佛要把这几天没有吃的饭全部补回来。

    身边的人看见老板这么开心地吃饭，自然高兴，他们相信老板肯定是胸有成竹
了，不过，成什么“竹”。没有人知道，也不敢问。这是瑞丰公司的规矩。李瑞丰
心中的计划，只要他自己不说，身边的人问不得。李瑞丰有些迷信，认为还没有兑
现的好事情不能说，一说就要节外生枝。所以，那天他就没有说。旁边的人也不敢
问，只知道吃。直到第二天，李瑞丰正面接待前来闹事的小业主后。少数精明的员
工才悟出一点点门道。

    第二天一上班，李瑞丰精神饱满地出现在公司接待室里，专门接待那些因为商
业城停工而哭天抹泪的小业主，其情景与政府部门的“市长接待日”大同小异。

    这种情况从来都没有过的。李瑞丰作为老板，一般不会把自己顶在第一线，天
大的事情，也由下面的人顶。他躲在办公室里发号施令。而他的办公室由吴怀德把
门，别说是外面闹事的人，就是本公司内部员工，没有得到李瑞丰的首肯也进不来。
所以，那天李瑞丰一出现在公司接待室。不仅前来诉苦的小业主吃惊，就是他身边
最贴心的人也非常意外，他们所能做的，就是在周围加强警戒，保证老板不受伤害。

    其实也没有人想伤害李瑞丰。那些本来可能是打算来闹事的小业主。猛一见到
李瑞丰坐在那里，竟然忘记自己是来干什么的了。当然，“忘记”是短暂的，很快，
他们就哭天抹泪。诉说着自己的遭遇。总之一句话。自己把全部的资金押在东门商
业城上了，现在商业城停工。他们活不了了，要李瑞丰无论如何给他们想办法。

    李瑞丰不说话。其实他平常也很少说话。而且脸上也很少有表情。那天也这样，
李瑞丰不说话，也不摆任何表情地听对方说话。在这期间，他身边的人想插话，想
对哭诉者说：楼花不是我们卖给你们的，你们找我们干什么7 谁卖给你们的你们找
谁，不要来找我们。但是，他们的这些话立刻被李瑞丰的手势制止。李瑞丰耐心地
听着小业主哭诉，偶尔会非常轻微地点点头，可以理解为“听明白了”，也可以理
解成是一种赞同，甚至是一种同情。总之，由于李瑞丰始终都没有说话，并且他身
边的人也一律被李瑞丰制止说话，所以，那天上午反而并没有发生任何冲突，包括
没有发生语言碰撞。

    实践证明，单边不说话也是一种力量。终于，小业主们说着说着自己就觉得没
意思了，渐渐地就停止说话，转而看着李瑞丰，等待着李瑞丰说话。直到这时候，
李瑞丰才开始说话。

    “三天之后给你们答复。”李瑞丰说，“大家有什么意见和想法，这三天都可
以来向我反映。我一定当面倾听大家的想法和意见。三天之后，我会根据你们的想
法和意见，给你们一个明确的答复。

    这样的表态大大出乎所有人的意料。听到这样答复的人，无论是惊喜还是好奇，
回去之后都立刻以最快的速度实况转播，没出半天，差不多所有的小业主都知道这
个消息了。于是，一些本来比较明事理并没有打算来找瑞丰公司麻烦的业主也跑过
来看看。他们甚至作了一个美好的推测：第五家开发商把整个项目转让给瑞丰公司
了，瑞丰公司现在成了东门商业城第六家发展商了。起码，也接受了第五家开发商
的委托，代表他们来全权处理这件事情。如果这样，当然也好，总比以前像没娘管
的孩子强。

    一连三天。络绎不绝。尽管李瑞丰还没有为他们做任何事情，但基本上已经取
得了小业主们的初步信任。人在绝望的时候，容易幻想救世主，小业主就把李瑞丰
幻想成救世主了。

    三天之后，公司接待室门口张贴一个通知，要所有想解决问题的业主当天下午
3 点在商业城二楼开会，共同商讨解决问题的办法。通知不仅张贴在公司接待窒的
大门上，也贴在瑞丰公司的大门口，甚至贴到“围墙”的四角。

    下午3 点，商业城二楼站满了黑压压的人，他们都是东门商业城的准业主或准
业主的亲朋好友。

    之所以称“准业主”，是因为他们虽然买了楼花，但并没有付清全款。按照合
同，按施工进度付款。签订购房合同的当日付百分之多少，工程建筑到正负零时付
多少，主体工程封顶付多少，竣工的时候付多少，交付使用的时候再付多少i 最后，
等办下房产证的时候才全部付清。现在主体工程虽然封顶了，但工程仍然没有完成，
更没有交付使用，当然更谈不上办理房产证。所以，他们的房款没有付清，也就是
大约一半了吧，故只能称“准业主”，而不是“业主”。

    3 点钟一到，李瑞丰准时出现在“准业主”面前。会场顿时安静下来，大家都
急切地等待李瑞丰给他们讲话。

    李瑞丰的讲话非常简短，大意是说，根据这几天大家反映的情况，他决定由瑞
丰公司出面解决大家的问题。解决方法是大家把自己的物业全部租赁给瑞丰公司，
这个月签订租赁合同，三个月装修期；从第四个月开始，由瑞丰公司向广大业主支
付租金：以后每月1 5 日之前准时支付资金，绝不拖欠。就这几句话。说完，李瑞
丰就站在那里等大家提问。他知道大家肯定要提问。

    大家先是一片安静，以为李瑞丰的话还没有说完，还在等待李瑞丰继续说。这
样等了一会儿，有一个人问：完了？

    李瑞丰回答：我要讲的话说完了。大家有什么疑问现在可以问。

    大家又安静了一会儿，终于有人开始提问。次李瑞丰不是事先知道的7 有时候
那边刚刚开完会，就立刻有人打电话告诉李瑞丰会议内容了。未必向他通风报信的
人就一定是腐败分子。泄密似乎是人的天性，人能从泄密中得到快感。所以，李瑞
丰在粤海完成合同制作工作，看起来是时间的巧合，其实是为了保密。

    合同当然是所谓的标准合同，也叫格式合同。这不是李瑞丰的发明创造，凡是
单位对个人的，都这样。李瑞丰在最不显眼的位置加了一个最重要的“小条款”。
内容是：“租赁期间，乙方代甲方行使合同标的物业业主的权利。”

    李瑞丰向部下强调，一定要核对小业主的购房合同原件和业主身份证原件，复
印并保留复印件，然后才签订租赁合同。

    有部下提议。能不能要求业主自己带上购房合同和身份证复印件？这样可以节
省很多时间。

    李瑞丰回答不行。他强调不要怕费事。不要想着节省几张复印纸，即便业主自
己带来了复印件，也不要用。一定要用我们自己亲手拿原件复印的复印件。如果业
主已经带来了复印件，接过来销毁，千万不要图省事而用他们自己带来的复印件。

    后来在实际操作中。核对原件和复印原件确实花费了不少时间，但没人敢违反
李瑞丰特别强调的程序，他们都认真核对原件，当场复印，与租赁合同装订在一起，
加盖骑缝章。至于真正签字的过程，其实很快，因为所谓的标准合同签署起来相当
于做填空，需要写的字并不多。这样，尽管时间有点紧张，但三天之内，还是把几
乎所有的合同都签完了。下一步，就是李瑞丰要“代表”这些小业主集中行使业主
权利了。

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