第七章

    李瑞丰当年控制东门商业城的做法和如今收购上市公司的做法十分相似。虽然
李瑞丰并不是东门商业城的发展商，但是，由于他租赁了广大小业主的物业，并且
在租赁合同上有“乙方代甲方行使业主权利”的条款。所以，在原发展商不能正常
履行其责任的情况下，瑞丰公司受广大小业主的“共同委托”而“代为行使”发展
商的权利。其情景非常像现在的某些投资人，虽然并不是某上市公司的最大股东，
但是，在全流通的背景下，只要他能接受绝大部分散户投资人的共同委托，代为行
使其股东权利，那么，照样可以实际控制该上市公司。

    控制的目的是要使用，通过使用才能赚钱，可东门商业城当时并没有竣工。所
以，按照现在国家相关的法律法规，是不能投入使用的。可当时没有这么严格。事
实上，瑞丰公司与小业主的租赁合同刚刚签订完毕，李瑞丰立刻开始使用东门商业
城了。

    首先启用的是裙楼。

    裙楼共六层，先启用一至四层。具体地说，就是把一楼和二楼作了简单装修，
出租给商户做服装生意：三楼做他的瑞丰公司写字楼，四楼做仓库。这样，在与小
业主签订租赁合同三个月之内，东门商业大厦准时开张了。

    今天看起来，似乎顺理成章，只不过李瑞丰碰巧想了一个好的创意罢了。其实，
在当时的情况下，也只有李瑞丰能做成这件事情。换上其他人，即使有创意，也做
不成。首先。必须有钱，虽然最初只开发了其中的四层。可深圳天气热，开办大型
商场，空调省不了，那么大的空间，安装中央空调的费用不小。其次，必须有胆量。
明明是不合法的，却敢于大笔投资，风险不是任何人都敢干的。最后，必须是近水
楼台，别的不说，单说“围墙”，如果是其他老板来，李瑞丰肯定不会拆除“围墙”。
让里面的商场无法营业。所以。当时能这么干敢这么干，并且最后终于干成这件事
情的，非李瑞丰莫属。

    其实，即便是李瑞丰，也遭遇到了麻烦。

    第一个麻烦是拆“围墙”。“围墙”是临时性建筑，当初李瑞丰租给商户的时
候。签的就是三年合同，如果没有到三年提前拆除，公司要按月双倍赔偿商户的租
金，现在已经超出合同约定的三年时间了，怎么还会有麻烦呢7 根本原因是某些商
户不是省油的灯，他们见这次拒绝交纳房租取得了胜利，以为李瑞丰洗脚上岸了，
比以前好讲话了。所以得寸进尺。但是，这次李瑞丰坚决不让步。不用他自己出面，
只是在吃饭的时候把自己的想法以骂娘的方式说了一下，马上就有人像接到了圣旨，
立刻到带头不省油的商户那里，二话不说，进门就砸，见人就打，一直打到对方两
口子跪在地上求饶，保证马上支付拖欠的租金，再也不敢在拆“围墙”的问题上讨
价还价了。才罢手。

    第二个麻烦是租金定价。由于位置特殊，加上广告力度大，所以，东门商业城
的出租不成问题。但是，它的第一批商户仍然是老商户，也就是从“围墙”搬迁来
的商户。这本来没有什么问题，当初出租“围墙”的时候就承诺将来商业城主楼投
入使用的时候他们有优先权。或许当年的承诺多少有些夸口，但现在整个东门商业
城真的被瑞丰公司掌控了，他们有能力兑现承诺了，这不是一件很好的事情吗7 可
还是出了问题。因为这些商户其实就是东门商业城的“准业主”，三个月之前他们
把自己的物业以极低的价格租赁给瑞丰公司，现在又要以极高的价格从瑞丰公司手
里租赁回来，心里不平衡。几乎每个商户都不平衡。这就比较难办，不能把“武力
镇压”用在每位商户上吧？

    问题很快反映给李瑞丰。

    身边有人主张采取老办法，说这些小商户看起来一条心，其实一碰到硬的，立
刻土崩瓦解。上次教训那两个不省油的，不知道是谁打了1 10. 后来警察还来调查，
不是一个都没有敢站出来指证吗？

    李瑞丰没有说话，在拨算盘，一边拨一边想，不行，这次和上次不一样。不管
是白道还是黑道，做任何事情都要讲一个“道”，上次明明已经超过三年的合同期
了，他不省油，是他没道理。这次如果我们不给老租户一点优惠，是我们没有道理。
如果还用上次的办法，采取杀鸡给猴看的办法，不但不能把猴子震住，说不定会引
起猴子集体造反。不过，已经公布的价格，李瑞丰不愿意修改，一修改，就让这些
猴子尝到了甜头，下次他们动不动就威胁集体造反，还不乱了规矩？

    强硬不行，软弱也不行，逼得李瑞丰只有不停地拨弄算盘。

    突然，他冒出两个字：提价。

    “提价？”旁边的一个问。

    李瑞丰没有回答，而是点头，非常坚定地点头。这下，旁边的人闹不懂了，不
明白老板的这个决定是示强是示弱。如果示硬，那么，在提价的同时就必须伴随武
力，否则不是鼓动小商户联合造反吗？如果示弱，哪里还能提价7 应该降价才对。

    李瑞丰身边的人都非常崇拜自己的老板，他们对李瑞丰的决定向来都是坚决执
行。不过，其中也有敢于直言的，比如现在，李瑞丰作出一个大家都不理解的决定，
他身边的一个人就提出了异议。当然，他没有说李瑞丰的决定不对，而是说我们现
在就修改价格不好，这样会让人觉得我们朝令夕改。

    “头先的价格是对业主的，”李瑞丰说，“是内部价。明天公布的价格是市场
价，是对一般租户的。”

    众人恍然大悟。这样一“提价”，先前得到“内部价格”的商户就心理平衡了。

    东门商业城开张之后，李瑞丰做了两件事。一是学着大公司的做法，从社会上
公开招聘高学历的人才。充实管理团队。二是注册集团公司，按集团化运作。之后，
李瑞丰为商业城的裙楼安装了电梯，一直通到裙楼楼顶，也就是塔楼首层。这样，
裙楼楼顶相当于一个平台，也相当于塔楼的“地面”，塔楼就相当于多层而不是高
层建筑，李瑞丰基本上把整个东门商业大厦全部利用起来了。每年租金以千万元计。
从1 993 年底到2004年初，东门商业城共计为李瑞丰和他所谓的瑞丰集团创造了数
亿元的财富。

    然而，有多大的利益，就有多大的麻烦。

    从内部说，商业城的租户有相当一部分其实是商业城的业主，他们在特殊的背
景下以极低的价格把自己的物业租赁给瑞丰公司，然后又以极高的“内部优惠价格”
把本来属于自己的东西再租回来，一出一进相当于白白送给瑞丰公司一大笔钱，心
里肯定不平衡。时间愈长，抵制情绪愈大，不断与瑞丰公司产生摩擦。瑞丰集团使
用暴力或以暴力相威胁的事情经常发生。也就是在这种背景下，瑞丰集团加强了保
安队伍的建设。有一段时间，上面的塔楼有好几层都住着保安，给人家的感觉那里
像一个兵营，对那些心怀不满的租户明显是一个压力。所以，虽然有那么多人心里
不平衡，但整个商业城的运转一直都没有停止过，每天还在为李瑞丰创造财富。

    从外部来说，奥鹏公司几乎一天都没有停止过为争取自己的权益所作的努力。
但是，收效不大。来武的，他们肯定不是李瑞丰的对手。来文的，他们也占不到便
宜。因为东门商业城先后被转让了五次，每次转让都是以“合作开发”的名义，并
没有去土地部门和城建部门办理相应的过户手续。严格地说，这种转让不合法，土
地证上也不是奥鹏公司的名字，他们凭什么让瑞丰公司把商业城让出来？

    奥鹏公司就是前面说到的第五家公司。当初正好赶上房地业大萧条，第六家公
司本来说好接手的，见形势不好。立刻变卦，使奥鹏公司的资金链发生断裂。上家
催要“固定利润”的剩余部分，建筑单位催要工程款，而奥鹏公司的全部资金都投
入到项目转让当中，于是，项目成了“烂尾楼”。停工后，楼花业主哭天抹泪寻死
要活地纠缠，闹得奥鹏公司不得不暂时回避。但是，他们并没有丢下这么大一块资
产不管。他们一直努力拿项目再融资，用再融资的钱接着开发。但当时房地产的大
气候不好，加上他们手上的资料并不是自己公司的名字，所以融资未果。当他们看
到商业城“开张”后，也找过李瑞丰，可李瑞丰不买账，还拿出瑞丰公司与小业主
签订的租赁合同，说自己这样做是替小业主作主，相当于“替天行道”。挽救商业
城。并说如果奥鹏公司要收回商业城，必须赔偿瑞丰公司的损失。奥鹏公司既然没
有能力赔偿损失，当然只能眼睁睁地看着自己的物业被瑞丰公司侵占。后来。奥鹏
公司终于找到了一家资金雄厚的公司合作，承诺由该公司出资金收回东门商业城，
奥鹏公司让出大部分的利润。但李瑞丰又提出新问题，说土地证上并不是奥鹏公司
的名字，奥鹏公司没有资格来接受商业城。总之，奥鹏公司解决一个问题。李瑞丰
就会提出一个新问题，而且每次提出的问题都有道理。终于拖到答应与奥鹏公司合
作的那家资本雄厚的大公司失去了耐心。放弃了与奥鹏公司合作，于是，一切又从
头开始，就这样，事情竟然整整拖了十年。

    十年之后，情况发生了变化。深圳的房地产市场经过十年的调整，彻底走出低
谷，重新火爆。以东门商业城为例，十年之后，相同物业的价格涨了十倍，当初几
千元人民币一平方米的东门商铺，现在涨到几万元一平方米。量变引起质变。正是
这种房地产价格的飞跃，使围绕着东门商业城的各种力量对比发生了根本性变化。

    首先在商业城内部，小业主们不干了。巨大的利益对比摆在面前。如果维持现
状，不仅继续接受“不平等条约”。受瑞丰集团盘剥。而且，他们也永远拿不到房
产证。而如果让奥鹏公司续建工程。用几个月的时间把最后的工程做完，办理房产
证，对他们，无论是自己做商铺，还是对外出租甚至是变卖，都是有百利而无一害
的。于是，几乎不用组织和动员，小业主的意见就达成了空前的统一，他们几乎在
同一时间向瑞丰集团提出终止租赁的书面要求。

    外部力量也如此。同样还是第五家发展商的奥鹏公司，由于物业价格飞涨，他
手中拥有的。烂尾楼“也就成了摇钱树。捧着这么大的一个摇钱树找人合作自然比
当初捧着。烂尾楼”找人合作容易。加上这十年坚持不懈的努力。他们早已经摸透
了这里面的规则和潜规则，知道哪些事情该找哪个部门，哪个部门是哪个人说了算，
哪个人需要用什么方式才能打动等等。所以，他们第一步就是理清了关系。用承诺
和割让部分物业的办法，争取到前面四家发展商的一致同情和配合。终于把东门商
业城项目从第一家直接过户到第五家奥鹏公司名下，使他们在法理上站住了脚。并
且暗中联络了“准业主”。取得他们一致支持。终于，一举从李瑞丰手中夺回了东
门商业城。

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