第39节:为什么很多老百姓买不起房(5) 当然,在城市化过程中,房地产开发没有土地增值溢价几乎是不可能的。但 是政府应该有能力去控制“天价地王”的产生,使房价上涨维持在相对合理的水 平,而不是过度透支未来。 ? 原因之二是缺乏差异化市场供应 买房应该就像买衣服,不同消费能力的人能够在同一城市甚至同一街区选择 到不同价格的衣服;就像上餐馆,同一街区也有自由选择;就像选择交通工具, 可以坐汽车、火车、飞机。市场应该满足不同群体不同梯度的消费需求,这是市 场健康的基本体现。在房地产市场上,也应该和餐饮、交通服务、服装等市场一 样,富人买豪宅,中等收入群体买大公寓,中低收入群体买小公寓,城市低收入 群体住廉租房。 但是中国内地的房地产市场,基本上是一个缺乏差异化供应的市场,有开发 商公开宣称“只为富人盖房”,政府的成片拆迁货币补偿政策也没有更多考虑原 住民的回迁问题,至于在城市上无片瓦、下无寸土的农民工,更是没有人考虑他 们的购房需求。于是乎,除了少数中高收入的金字塔顶端人群一套两套地不断买 房之外,多数群体都大声呐喊买房难、房价贵。 有时候,甚至政府在郊区的限制别墅土地供应模式都有些不得要领。比较理 想的居住状态是富人住郊区低密度的房子,穷人住密度高但交通等成本低的城中 心。现在基本上是反过来。城市郊区那些好山好水的荒山野岭为什么就不能开发 成豪宅让富人去住呢?正好可以促进他们手中的资金回流到社会上,政府也可以 拿了他们的税进行更好的公共基础设施建设。那些地方,就是盖好别墅送给穷人, 穷人也未必住得起养得起。因此,社会也不必对那些豪华住宅过于敏感甚至喊打 喊杀。 现在各地方政府有一个政策误区,就是有意无意地试图通过房地产政策将穷 人赶出城区甚至赶出城市。其实,正如魔鬼教官所说的,穷人区是一个城市的福 利。他打了个比方:在广州深圳,捏一次脚的花费,大约只有北京的三分之一到 一半,请个钟点工到家里搞卫生,北京也比广州深圳贵很多,而且很不方便。原 因是,广州、深圳对“低素质人口”的限制性门槛很低,使得与劳动力成本密切 相关的服务业都很便宜,这样一来,同样的收入,在广州深圳的生活水平要远高 于北京。再一个,也许就是广州深圳无法像北京那样投入巨大成本把各种小摊贩 彻底从马路上赶尽杀绝,所以,这两个城市的市民不必像北京市民那样,半夜为 了找顿吃的得打出租车横穿半个城市,而是走下楼就可以随意选择各种小吃。正 是因为有切身的现实利益体会,所以,在广州深圳,对“城中村”的意见,正好 大部分市民和主张拆除的政府意见相反,根本不需要有人在报纸上激动地讲究大 道理。 这个观点,跟我的“城市生态平衡理论”异曲同工。在这个概念里,我认为, 除了人与自然的和谐与平衡,城市内部,社会不同阶层之间也需要充分的互补和 平衡。城市建设应该充分实现社会各阶层的互相融合和错杂“混居”,以提高城 市效率,降低城市运行成本。就像森林中不只有高大的树木,而且还有各种杂草、 灌木等一样,人类社会本身也是个小生态系统,在这个系统中,任何人、任何阶 层、任何职业和身份的人都无法离开其他人、其他阶层、其他各种各样极其复杂 的职业和身份的人的存在而孤立存在。在范畴不大的同一区域,互相关联的人们 混居的合理程度越高,这个区域的运行效率就越高,人们的生活舒适度也越高, 反之亦然。假如在一个区域居住的人们高度同质化,带来的将是生活的不便和生 活成本的上升。 然而,自20世纪80年代末以来,全国各地风起云涌的城市化和城市改造运动, 几乎都没有考虑过“城市社会生态平衡”问题,因为其基本特征,都是由政府规 划,大面积拆迁,开发商大面积开发。这导致的一个不良后果就是:同一小区的 物业和居住人群高度同质化,并由此导致城市效率的低下和生活成本、生活不方 便程度升高。打个比方:如果一个高档居住小区周边没有普通居住区或商业区, 为他们服务的理发师、保洁、保安等工作人员就得从远处奔波而来,大大增加了 交通和时间成本,也必然要因此抬高相应服务的价格;而小区可能因为环保、房 租、餐厅工作人员租不起昂贵的小区房等原因,连一个像样的餐厅都开不起来, 等等。