第12节:一半是海水一半是火焰(2) 但其实" 大望京模式" 并没有多少特殊之处,其根本着眼点就是政府的征地 和拆迁出价较充分地考虑了市场因素,给出了一个相对合理的市场价格。而在北 京通州新城的建设拆迁中,同样因为给出了市场化补偿而出现半数居民首日签约、 万余拆迁户排队100 多个小时等候签订拆迁补偿协议的场景。 但是,北京、上海等大城市有它的特殊性,就是源源不断的" 外来人口红利 " 可以支撑较高的土地和房屋增值溢价,加之这些大都市在连年的土地财政中已 经积累了较强的财政实力,有足够的财力支撑较高的拆迁和征地补偿。而这种补 偿价,甚至可以超出百姓的预期,使很多人" 一夜暴富" 。在此过程中,地方政 府" 与民争利" 的实质并没有改变,只不过由于土地和房屋增值的溢价空间过于 巨大,政府稍稍让那么一点,百姓就已经肥得流油进而心满意足。 然而,随着人们对真相的掌握,人们要求的合理价位也会越来越高。比如一 开始,一些房地产商在农村征地的时候,价格奇低,农民也愿意。因为土地只能 是政府征收,房地产商自己不能征地,农民也不能自己卖地卖房,而是政府征用 以后再卖给开发商。初期,政府按每亩1 .6 万元的价格从农民手上收过来,再 按每亩20万元的价格卖给开发商。一开始就是搞房地产开发,只是村民不知道。 而对于村民来讲,地是不要钱的。在这种特定环境下,哪个村能把土地卖掉,那 是很能干的,因为把土地变现了。地卖了,每户都成了万元户,所以村民先前还 是很乐意的。后来村民知道实情后心理就不平衡了。 在高房价的推动下,村民对拆迁补偿的期望值也一再攀高。 当初大望京村腾退时,附近的望京城房价约1 万——1.5 万元每平米(下同), 一年后,房价涨到近3 万元。村民的拆迁补偿期望也水涨船高,在崔各庄乡腾退 办公室外,有村民就表示,原来的补偿现在只能买一半的房子,希望补偿价也能 跟上房价的上涨速度。大望京村改造后,该村的补偿标准也成为一个标杆,周围 村民以此为基数来确定价位,这让后拆的乡镇头疼不已。 另一个风险来自土地储备的资金链风险,土地储备带来的级差地价收益是推 动大望京模式的动力,同时给地方政府和银行带来稳定的收益。但土地收储不是 市场行为,土地储备的资金来自银行贷款。如果土地储备工作中资金链断裂,后 果将不堪设想。中国社会科学院《2009年城市蓝皮书》指出,在各类银行的贷款 中,政府借土地储备机构之壳筹集的贷款占政府贷款的70% 至90% ,个别地方甚 至接近100%。这意味着一旦政府在土地储备中赔本,导致资金链断裂,将引发严 重后果。