第7节:金融养老(2) 倒按揭业务的开办,主要用于有自有住房产权却缺乏养老金收入的老人,该 老人有自己中意的住房,准备在该住房做长期居住养老到最终死亡,且并不准备 从该住房中迁出。倒按揭得到的款项可以是一次性取得,也可以是按月或在一定 信用额度内根据借款人的需要自由得到。倒按揭的一大好处是,在整个居住年限 或者说老年人生存年限内无需还款,贷款到期则以出售住房的收入或直接以该住 房资产还贷,包括本金和利息。贷款的特点是分期放贷,最后一次性收回。贷款 本金和利息总额随时间延长、分期放贷而增长,自有资产减少。这种贷款之所以 叫“倒按揭”或称名为“反向抵押贷款”,正在于它的现金流方向与传统抵押贷 款相反,是以房产为抵押,借方(房主)从贷方(抵押贷款机构)取得现金,而 非传统的住房贷款现金从房主流向银行等金融机构。 倒按揭最早源于荷兰,当时是荷兰政府为了解决住房问题而提出的一种措施。 上世纪的80年代,美国出现了大量的“房子富翁、现金穷人”,于是倒按揭应运 而生,为满足这些老年人用房子换钱养老,做出了大贡献,并逐渐成为老年住房 所有者的绝佳金融产品。美国的住房和城市发展部(HUD) 最早开办并大力支持了 倒按揭业务,许多老年人用它补充社会保障、意外的医疗费用支付,改善家居生 活,等等。使得美国成为倒按揭业务开展最成熟、最具代表性的国家。这个金融 产品目前在英国、澳大利亚、法国、日本等发达国家已有了广泛开展,我国尚未 引进类似业务,但相关的产品研发正在进行,预期不久的将来就会面向全社会正 式推出。 倒按揭依据其可达到的目标而言,是一种带有社会福利保障色彩的商业经营 行为。具体实践操作中,需要有商业性的严密精算和财务指标计量、价值确定、 成本收益计算的经济分析。同时,依据本事项的特定养老目标而言,又附有浓郁 的社会福利保障的色彩,是老年人将其拥有房产的全部价值,在自己有生之年做 出的一种合理配置、有效分配的特殊制度安排。 (三)美国的倒按揭 美国的倒按揭发放对象,是62岁以上的老年人。发放的形式有: 1 .联邦住房管理局有保险的住房倒按揭,这种贷款可以保障老年住户尽可 能长时间地生活在自己的住房内,并在一定期限内按月分期获得贷款。这是美国 联邦政府投保的很安全的计划,给参与贷款的老年人提供了有力的金融保障。 2 .联邦住房管理局无保险的倒按揭,这种贷款有固定期限,用户须在约定 期限内还贷。尚若贷款期限已到,而老人仍是精神奕奕时,也需要从抵押的住房 中搬离,俗话称为“扫地出门”。目前,这种贷款已经因巨大的社会舆论压力而 停止办理。