第9节:金融养老(4) (四)倒按揭的运营模式 倒按揭与其他以房养老的方式相比,更能满足老年人用房子养老的需要。在 各类倒按揭贷款中,借款人需要贷款的时间长短是不确定的。其中,终身养老金 抵押贷款的借款人,可以将房屋先送到保险公司保险,以期得到保险公司给付的 终生养老金。保险公司每月拿出一定资金给保险人,同时扣除相应的利息费。当 房屋出售时,售价首先用来偿还保险公司支付的养老金及其利息。如借款人去世, 养老金即停止发放,房屋归保险公司所有。 从倒按揭的内涵中,我们可以很清楚地看到这种金融产品的运营方式,大致 可表现为: 1 .房子是住户最大的资产,房主在贷款之前,选择有一定资质的独立中介 咨询机构咨询相关的信息,了解更多的倒按揭信息和相关资料,找到适合自己的 贷款类型。 2 .房主与商业银行或保险公司签订倒按揭协议,将自有房产抵押给银行或 保险公司。协议中需要详细写明贷款的期间、利率、每期应支付款项、其他相关 责任条款和违约处理方式等内容。 3 .商业银行受房主委托向保险公司投保,包括以房主为对象的人寿险,房 屋为对象的财产险,以及倒按揭业务中可能会出现的长寿保险等。 4 .商业银行或保险公司按合约规定的方式,在老年人生存的整个期间或约 定的贷款期间,向老人逐期提供抵押贷款,老年人用这笔资金补充养老用费的不 足。 5 .贷款到期后,房主或其继承人在房地产二级市场上出售该抵押房产,归 还所借贷款的本息,或者由商业银行与保险公司等,以其他方式转让该抵押房产, 收回所贷款项的本金和累计利息,计算整个期间的经营盈亏。 6 .老人离世后,子女可以选择再把该房产买回,只要把这些年银行支付给 老人的总额偿还银行,再按消费贷款利率支付利息,房子仍旧归由子女享有。 7 .为将整个贷款占用的资产搞活,商业银行或保险公司可将整个抵押贷款 打包,按协议在资产证券市场上出售,以期提前收回放出款项,减弱可能会出现 的流动性凝固和支付危机。 (五)倒按揭的评价计算 在倒按揭的状态下,老人把自有住房抵押给银行后,仍然可以对今后的未知 遗产进行比例分配。银行根据房价、老人的预期寿命、利率贴现等因素,估算出 大致结果,然后在该老人的整个生存期间,按月给老人支付一笔钱财,这笔款项 可视为银行对老人的抵押贷款,也可视为房款的提前逐期给付。待老人离世或出 售、搬离该住房时,银行对其房产进行清算。如果该房产拍卖清算的结果,低于 银行这些年支出的总额包括利息,或与之抵平,银行与老人的倒按揭关系就宣告 结束。如果房产拍卖的结果,高于银行贷款支出总额及累计利息,多余的部分将 根据老人的遗嘱做出安排,仍可作为遗产由子女继承。一般而言,为减弱贷款风 险,一般都会预留部分房款不予发放,这样虽然减少了可抵押贷款的额度,但有 利于继承者对住房增值的受益,对可能出现的风险等也能给予较好防范。