第10节:金融养老(5) 据我们最近几年对倒按揭的深入系统研究,倒按揭的评估与给付标准的评定、 计算非常复杂,除估算房屋价值以及未来的房价走势,还要估算老人的预期余命 和未来的利率波动趋势。银行要培育一批类似保险精算人的测算人群,不是短时 期就能解决的。因潜在风险巨大,国内保险公司目前尚不敢轻易尝试倒按揭业务。 中央财经大学的保险学院院长郝演苏教授认为,倒按揭是一个跨银行、跨保险的 金融理财类产品,对保险公司的精算要求非常高,使得国内保险公司望而却步。 只有在保险业的介入下,分散贷款回收的风险,这种新型的房地产融资方式才能 顺当出现并稳步发展,终究得到金融机构及老年住户的认同和积极参与。 倒按揭无论是在法律还是在操作实践上,都比普通抵押贷款或房屋的买卖、 转让、出租等行为复杂得多,需要花费的各类手续费也高于普通按揭贷款,还有 保险费、住房价值评估、咨询等费用的额外出现。尤其是很多费用需要在贷款成 交时支付,这种贷款的初始成本是非常高的。这些高于卖房和普通贷款的手续费, 都是为了确保借款人在利用房屋获得现金的同时,能够继续长期居住在自己的房 屋内。如借款人并无此项需求,而是准备搬迁到更适于养老的新环境,支付这些 高昂的费用就显得很没有意义。所以,倒按揭对哪些打算将房屋出卖掉,搬迁他 地或居住到养老基地的老年人来说,并非最佳选择。 在倒按揭产品的设计中,保险公司是必不可少的一环,这类房产年金保险在 香港是很流行的。一些老人有巨额资金,却又怕超额使用万一不足。使用年金寿 险就不用担心余命和正好用完的问题。年金保险在香港还有个很通俗的名称,叫 做“斗长命”。人的寿命总是有长有短,寿命长则老人划算,寿命短则老人吃亏。 总是有人很划算,有人不大划算,极易惹起纠纷。保险公司是按照客户的寿命无 限制给予偿付的,要在全社会的千万名老人身上做个寿命长短的大数平均,最终 得到较为合理的结果。如某个人70岁就过世了,无疑是非常吃亏。80岁过世就可 以双方打平。如客户不小心一下子活到了90岁,那可就赚大了。 倒按揭业务开办涉及面广、事项复杂,操作起来甚为不易,但却是以房养老 理念实施的重要手段。也是我国目前很应当予以实施操作,至少是前期产品研发 先行的重要事项。 (六)倒按揭的优越性 结合各个国家推行倒按揭的经验来看,倒按揭业务的推出,大致可具有以下 优点: 1 .不动产转换成现金收入,老人可继续住在自己家中养老 倒按揭最大的优点,是老人既能在有生之年将住房转换成现金用于养老,同 时又能保证自己继续在原有房屋中居住,避免搬迁对生活造成的种种弊端。它不 需要把心爱的家园出售,被迫离开熟悉的环境,到自己不熟悉的地方去养老。这 是很受老年人欢迎的。