第15节:金融养老(10) 售房养老的运作颇为复杂,涉及到个人与组织之间的制度安排,具有较高的 信誉保证。我们提出售房养老的基本思路可设想如下: (1 )各个家庭于中年期通过按揭贷款的方式购买住房,并于60岁退休前还 清全部贷款本息。大家在其工作期间,只要考虑购房并最终通过归还贷款取得该 房屋的全部产权,不必过多考虑退休养老的资金筹措问题。 (2 )60岁退休伊始将所居住住房的产权,通过某种融资变现的手段和机制, 出售与某特定机构(如保险部门、社会保障机构或房地产公司或专设的特定机构), 房屋使用权则归自己继续保留并长期居住。直到自己死亡或其他原因离开这所住 宅为止,实际居住年限正是该成员的尚可存活年限。 (3 )住房出售的价款并非一次性交付,而是由该特定机构在该家庭成员尚 存活期间,按月分期持续地支付相应部分,作为该家庭的晚年养老用费,一直支 付到死亡为止。 (4 )到该家庭成员寿终正寝,家庭随之解体之时,再将该房屋的使用支配 权移交给该特定机构自行支配处理。该特定机构用出售款项弥补前期的支付款, 并取得一定投资收益。 2 .售房养老的特点 在售房养老模式之下,购房扶养机构与售房养老者之间,后者丧失了房屋的 产权,仍保留对该房屋的使用权;前者得到了该房屋的产权,却不能马上获得该 房屋的支配权利。该房屋出售产权的价款,正如房屋出售后使用权仍继续保留并 长期居住外,也非一次性清算交付,而是由该特定机构在该成员退休尚可存活的 年份里,每年按月份或季度分别向该成员支付作为其养老用资。待售房老人身故 后,购房扶养机构得到该房屋的全部产权和使用权,再将该房屋对外出售或出租, 用所得价款弥补长期来支付的购房用费。 售房养老并非我们的首创,国外已有这方面的较多先例。西方各国为构筑安 全的养老保险体系,也设立了几种和售房养老类似的金融品种,如前面所说的倒 按揭及终生养老年金抵押贷款等。笔者设计的售房养老模式,同上所述又有不同, 它设计地更为科学,更有利于明确房屋购售双方,即被扶养方与扶养方的权责利 机制,从而较好地保障了双方的利益关系,同时将政府、社会保障部门、房地产 商、金融保险的各方面力量加入其间,以尽力促成本项事业的开展。但这一模式 设计过于复杂,且一开始就表现为住房产权的出售,而非大家较为容易接受的产 权抵押,则是一大缺陷。 目前,可供尝试的售房养老模式除如上所谈到的外,还可以依据购房扶养机 构的不同,表现为如下三种模式:工作单位模式、保险公司模式和社区模式。