第17节:金融养老(12) 这里有一种可资建议的模式,是以社区为单位与房地产公司、养老机构或其 他外部力量组成一个联合体,由联合体担负相关的一切事宜。具体分工是:老年 住户将住房作为其入住养老院、使用养老设施、享受养老福利的资本;社区则负 责同养老机构、保险公司等负责联络;养老机构担负老人养老入住的任务;保险 公司则承担老人入住养老机构的一切用费;房地产公司享有住房的处置权、二手 房交易业务的开展等。这种方式节约了社会投向住房业务的资源,增加了信贷、 金融及中介业务的范围和规模,保障老年人晚年生活的幸福安康,对社会产业结 构的调整也会起到积极作用。 北京有个62岁的宋女士,当听到人世间还有售房养老这样的好事时,就到处 打听已开办了售房养老业务的社区。但她的需求并非随时领取抵押款项作为养老 金,而是期望手中的钱财增加后,有人能陪她说说话,不让她感到过于孤独。宋 女士在距离市区较远的北五环附近拥有一套面积150 平米的住房,房屋九成新, 经评估房屋现价200 余万元。按技术推算,宋女士如果将房屋抵押给保险公司, 每个月能得到8000多元的保险金。宋女士的女儿在国外生活,她自己的退休收入 加上女儿给付的赡养费已超过了4000元。从经济角度上,以房养老对宋女士并没 有特别的吸引力。宋女士说,她离异多年,是自己一手抚养女儿长大的。女儿婚 后和女婿一起到国外生活,她的生活一下子没了重心。这两年她也雇过保姆和她 做伴,但多年的独身生活让她难以接受和保姆一起过日子,况且她觉得自己目前 年纪还不算很大,雇个保姆反而感觉别扭。宋女士的愿望和实践中的以房养老, 存在着某些误差。 ( 五) 售房养老的保险公司模式 售房养老是否可以放在保险业务范围内展开?从现象上看,保险公司的正常 业务和售房养老业务在资金链上呈现相反方向,保险公司是顺着寿命的时间链收 取固定的现金,然后在一定期限后逆向返还,业务利润率来自正向时间段内收取 的资金,在资本市场上操作所获得的收益。从这个角度上讲,售房养老的资金流 与此模式相当接近:60岁之前,买房人通过按揭交付获得房屋的使用权;60岁之 后,通过出售房屋的所有权获得逆向的现金收益。唯一的不同是,房屋是固定资 产,并且在使用权一直停留在屋主手中时,保险公司无法获得房屋的全部处置权。 因此,房屋本身的操作很难给保险公司带来足够的现金流,保证收益的唯一可能 在于房价上涨和土地增值。这是无法由保险公司自己掌控和操作的,并且无法做 到精确预期。按照正常商业模式运作的保险公司,很难承担这项业务,这就需要 来点反向思维,比如倒按揭等。