第34节:金融养老(29) 5 .购房还是租房 自己无房居住时可作出的选择是:①贷款+ 自有资金首付款购房居住;②不 购房租房居住,自有资金则存储银行。前者要交付贷款利息或减少存款收益,但 可以享有住房增值的收益;后者则要交付房租,且不可能享有住房增值收益。这 就需要将“贷款利率和租金率+ 房价增值率”两者相对比,分析何种方式更为合 算。 某住宅现价40万元,预期5 年后该住宅虽老旧了5 岁,但房价仍可升值到60 万元。投资收益率是40万元×(1+X%)5=60万元,解方程得x=9%。若用惯用的单 利计算法,则投资收益率x 为40万元×(1+x%×5 )=60 万元,x 为10% 。如将 40万元现金储蓄到银行或购买国债,能否在5 年内达到同样结果呢?显然是不可 能的。1988年和1993~1996年的存款利率远远超出10% ,储蓄似乎是合算的,其 实则大不然,房产是实物资产,在通货膨胀的状况下,房价水涨船高,可以规避 通货膨胀的风险。 (四)投资房产的获益 1 .投资房产的获益 房产投资的有利因素较多,一是有强制储蓄的功能,一旦申办了按揭,每月 必须支付一定的按揭款;二是能规避汇率变动带来的风险;三是房产可作为个人 养老金的补充,年轻时用结余的金钱置房,年老时靠经营房产如出租、出售、抵 押或反向抵押等多种形式,补充养老金的不足。 投资房产还有个好处是,无论发生自然灾害还是战争动乱,第一跌的是股票, 第二跌的是货币,第三才是房产。灾害或战争结束后,如“二战”后的复兴期, 最快复苏的是房地产。房产比存款、现金、首饰等物品更易于保管,既不怕偷抢、 不怕遗失、不怕被冒认出售,不小心遗失了房产证还可以补领,房产本身并没有 任何损失。从长远来看,房产投资是一种积极有效的理财方式。 2 .投资房产的获益衡量 房价呈现持续上涨的状况下,人们在自己的住所之外,再购买第二套或更多 套住宅,就可以名正言顺地将其称为房产投资。房产的价值显示了个人占有的财 富;房价的不断升值则显示了个人占有财富的持续增长。投资者还可以通过转让 或租赁获得短期收入,并寄希望于房产的长期增值。 (1 )自有资金购房和负债购房 购房包括自有资金购房和负债购房。通常情况下都是用自有资金做首付款, 不足款项再申请按揭贷款,是自有资金(约20% ~30% )和负债资金(约70% ~ 80% )两者的结合体。自有资金若不用来买房,通常只是储蓄存款或购买国债, 利率收益仅以3%计算,是很低的。若全是负债购房,贷款利率依目前之行情,大 致为5%~6%,比储蓄利率约高出1 倍。若考虑房价上涨一般要远远超出贷款利率。 故此,可得出结论是,将大笔钱财存储于银行或购买国债,远不如购买住宅作投 资,收益更高也更为牢靠。购买住房还可将该住房自行居住或出租于他人,又可 得到一笔租金收益或减少数额不菲的房租,则购买住房显得更为合算。