第35节:金融养老(30) 贷款购房时,要依据贷款利率计算每期需要额外交付的贷款利息,贷款本金 的偿还则变现为已购买到手的等值住房资产。这里需要计算的是:贷款利率、房 价上涨率和租金率的对比(租金率即房屋总价与每期可得租金收益之比)。如某 套住房的按揭贷款利率为5%,房价每年上涨率为4%,租金率每年为3%,后两者相 加之和为7%,大于前者的5%,故这个贷款购房是合算的。若贷款利率很高,房价 又多年没有上涨或还有下跌,住房也常常不能租得出去,贷款购房就很不合算了。 (2 )投资购房的考虑事项 居民购入第二套住宅作投资房使用,每月收取租金用来支付按揭购房的月付 款项,但投资购房是否合算,需要考虑如下事项:①每月可收取的租金为若干, 大致相当于该住房的总价款、面积、功能、坐落地段、朝向、周边环境等若干因 素,再考虑当时期房租的普遍水平及租房市场的供求关系等;②按揭购房的每月 付款,则取决于该住房的总价款、首期付款、按揭期数、利率、付本付息方式等 因素。 (3 )购房收益的表现形式 购房收益的形式可表现为:①住房出租每期可得到的租金收益,或购房自己 居住时可减少的房租支出,两种情形下的租金收益或支出应是等价的。同样的钱 财用来买房,买到房马上就可以住进去,省得再花费不菲的租金,也可以称为投 资收益。②购买房屋在未来期间可能发生的价值增值。房价随着时间推移在不断 的增值中,而非像普通资产那样因使用毁损发生折旧。这笔价值增值在一般情形 下,应远远超出银行利率的增长。前者的租金收益固然可观,后者的增值收益应 更高一筹。故此,第二套住房或出租或闲置空关,静待将来的价位提升后,再重 新出售以赚取差价收益。 3 .投资房产收益远高于证券 有句话是“城市人有房子,就像农民有土地一样,是最稳妥的保值和保存方 式。”还有句话是,“你如果除自住房外还有一套房可以收租,就相当于一个科 长的退休工资;如果有两套房可以收租,就相当于一个处长的退休工资。”在正 常的情况下,房产可以用来出租,每个月稳定的租金收入,就是自己退居二线后 的另一笔退休金,以弥补退休后原有收入与养老金之间的缺口。人虽然退休了, 可收入并没有减少,依然可以保持工作时高收入的生活水准,过着体面的养老生 活,最终房产还可以作为一份财产遗留给子女。 有位同事炒股票一直炒得很好,在2000年左右的一波大行情中颇有斩获。时 至2001年已积聚资金约30万元。这笔钱在当时的杭州,足可以在市区买一套120 平米的住房。该同事考虑炒股票收益高,等再炒做几年资金再翻一倍后,就可以 一举买个200 多平米的别墅。但事与愿违,数年之间,股市是一波波走低,房价 是一波波走高,30万元的股票市值缩水后只剩12万元,120 平米的市区住宅价值 已上升到150 万元,这笔12万元的钱财就只能买个卫生间了。这是判断失误的明 显事例。