第41节:金融养老(36) 推出返本入住促销策略的太阳城,还规定了这一销售模式的具体条款,买房 者只能是60岁以上的老人,该项目开发商认为,这种做法“不仅使老人老有所养, 还能给子孙遗留现金财产,只许以老人名义购买,是想让这种带有公益性质的投 资方式不会流于形式。”看来,这家开发商的养老牌是打定了。 (二)投资返本入住模式的特性 “投资返本入住”的模式,鉴于它只是对住户的住房使用权的长期有偿转让, 而非产权交易,是很难将其称之为售房的。住户付出大笔款项,所获得的只是住 房的长期使用权而非产权。 返本出让模式在某种情况下相当于“售后回租”,但同“售后回租”的正常 运行模式有一些差异。这是房产商将住房产权出让给住户后,又重新融资租赁, 即每年向住户交付租金的形式,将住房产权重新收回。这笔租金正好相当于房屋 的出让价款,当租金全部支付完毕后,就可以重新将该套住房收回。整个租期的 使用权是由住户享有而非房产商享有。 投资返本入住模式也不同于长期租赁。后者是住户长期租住房屋并于租期内 按期交付租金。投资返本入住则是住户将相当于房款的一笔钱,一次性提前交付 于房产商,以取得对住房的长时期的使用权。房产商再于整个20年使用期内,将 这笔房款分期向住户如数返还。 投资返本入住同房屋出典也有一定的差异。房屋出典模式下,是住户向房产 商一次性交付相当于售房款的一笔价款,取得该住房的使用权。使用期相当于整 个典期,典期期满则由住户交还房屋,房产商返还住户的全部典价款。这种典金 的整体交付与整笔返还,相当于住户向房产商的一笔整存整取储蓄,而住户在典 期内长期居住该房屋,正相当于房产商向住户交付的利息。 总之,这一模式是一种较为特殊的交易安排。对房产商而言,是谓住户投资 入住,公司返本并回收住房;对老人而言,则是花钱购买晚年居住新房的权利和 生活环境改善的资格。 (三)投资返本入住模式的运作 投资返本入住模式同现行金融政策并无冲突,政策法规是允许的。这一模式 适合有较雄厚资金的老人运用。大家用钱买房,用每年还本的款项做日常使用开 销,死亡后该住房产权及使用权都完全归由房产商所有。老年人手中有较多资金 时,选择这一模式,比将钱财存储银行更为合算,且用同一笔钱做了居住、养老 生活补贴的两件大事。 在这种模式下,开发商可尽早将开发住宅的款项拿到手,并将该套住宅做长 期规划处置。但期后长期的房款返还,始终是开发商的极大压力,如开发商的资 金链条中断,利益就会受到很大损失,被迫同老年住户办理最终结算,如停止房 款返还,承认住户拥有房屋的产权等。这时开发商已经对住户返还的款项如何处 理,收回或不予收回,产权如何分割等颇为麻烦。开发商做此种事项,除吸引眼 球、促使房产的整体出售等,并不很合算。