第47节:金融养老(42) 住房按揭贷款是大家都很清楚的,倒按揭则还刚刚提上议事日程。本房贷模 式呼吁金融保险部门推出一种新的金融产品,这种新金融产品是将我国目前盛行 的住房按揭贷款,与美国出现的一种专用于老年人被称为倒按揭的贷款品种相结 合。这两种住房贷款组合一起,即形成一种新的房贷模式,即我们这里谈到的 “合资购房,用房还贷”,又可称为“按揭贷款买房,倒按揭养老”。“整笔长 期贷款,到期用房还贷”,就被提出并期望给予很好的运用。 不过,倒按揭一般是针对“现金穷人、房产富人”的人士特别设计,使用目 的也非常清楚,是为了释放住房中凝聚的巨大价值作为养老保障金,以期解决这 些老年人守着大额房产却是生活困顿与窘迫。“合资购房、用房还贷”则反其道 而行之,是为哪些“现金富人、房产穷人”的人士特别设计。目的是为着解决守 着大额现金却居住狭小、生活质量很低,却又顾虑养老不敢随意花用的状况,为 此而采取的一种特殊融资方式。 “合资购房、用房还贷”模式的贷放对象,是每期有稳定可靠的养老金收入, 也希望将居住环境很差的小面积住房,换取较好的大面积住宅,享受晚年幸福生 活的人员,是针对60岁以上老年人购买新房,但苦于资金不足时而专门设计。贷 款发放的具体思路是针对所购买房屋的大小及所需要金额,订出老人和贷款特定 机构各自支付的份额,由老人向特定机构申请按揭贷款,再加上自有资金购入房 屋,将该套房屋购回并长期自行居住。最终用住房还贷后,该房屋的产权及使用 支配权完全转归特定机构所有,特定机构将该房屋出售收回原发放贷款的本息并 赚取利润。老人参与这一贷款模式时,应保证每期有固定的养老金收入用于日常 生活费开销,否则就无法申请这一贷款。 合资购房,用房还贷,对贷款机构和合资者个人而言,都是有积极意义的。 个人获取的效益,一是在合资购买房屋中优先居住生活的收益;二是合资业务中 因房价上涨获得超额投资收益的分成。需要为此承担的代价,一是为购买住宅事 先需要的一次性出资,这笔出资对已步入退休期的老年人而言份量颇为不轻;二 是合资业务中可能发生的投资损失。在作具体判断决策之时,对这些相关成本费 用与效益的计量、计算,并给予科学的内涵界定,就是非常必要。 (五)合资购房、用房还贷养老的特点 “合资购房”又称为“购房贷款,用房还贷”,这种贷款模式同一般购房贷 款模式既有相同点,又有较大差异。本房贷模式的操作办法,是银行一次性贷出 全部款项,供贷款人购房运用,贷款者平日不必归还任何款项,只是到最终死亡 时用住房产权转移的方式向银行还贷。这种房贷模式的特点可表现为: