第48节:金融养老(43) 1 .年龄资格限制。一般购房贷款的申请人,都是年龄低于50岁或55岁的中 青年人士,老年人因偿还能力弱等,被限制放贷;“用房还贷”模式则是专门给 老年人开办的,在老年人购房资金有短缺时,给予的一种特别融资手段。 2 .还贷手段差异。一般住房贷款是借入货币,并于整个贷款期间用货币资 产归还贷款本息;“用房还贷”模式则是借入货币,最终的还本付息并非是用货 币,而是到借款人死亡时用抵押的住房资产归还。 3 .贷款利率差异。一般住房贷款的利率很为清晰,事先即给予明确;“用 房还贷”的利率则无法事先计量,更为确切的是应当称为投资收益率,完全以银 行最初贷放出的款项,同最终收回住房变现价款的差额作出决断。 4 .还贷期限差异。一般住房贷款的贷期是事先规定,并按约执行;“用房 还贷”模式则很难明确限定贷款期限。它可以是贷期明确,到期必予归还,但更 可能是随借款人的实际存活余命而定,借款人实际死亡之日就是该贷款到期之日, 事先无法给予明晰。贷款期限不固定,完全以贷款人最终死亡为界限,这一期间 可能只有数年,也可能长达数十年。 5 .还款额度明确与否的差异。一般住房贷款于到期时,应归还贷款的本息 为多大,事先可以根据贷款的额度、利率和期限明确计算;“用房还贷”模式因 系用借款人死亡时遗留的房产还贷,要事先明晰时期无法确定又随时处于价格波 动状态下的房产的价值,尤其是当这一不确定的时期往往会在10数年或20多年之 后时,房地产的价值波动状况更难以预期。 6 .属性及运作机制差异。一般住房贷款主要是一种经济行为,完全依照市 场经济的运作机制;“用房还贷”模式因系专门为老年人购房养老而开办,故应 具有一定的政策福利色彩,国家财税政策应当对此事项以相应的税费减免优惠。 7 .经营风险差异。一般住房贷款的风险很小,“用房还贷”的风险则很多, 如住房最终变现、房价波动、预期寿命、适用利率、规划拆迁等种种风险。 8 .还贷方式差异。一般住房贷款是整贷零还,一次性贷款然后在整个贷期 内分期还款,具体还款有等额还本付息法、递增或递减还本付息法等多种模式; “用房还贷”的操作可称为整贷整还(类似于定期储蓄中的整存整取),在整个 居住期内也即该老人的整个存活期间,不需要每期支付购房贷款本息,而是于贷 款期满时一次性还本付息。 合资购房、用房还贷养老的特征,简单而言,就是“整笔贷款,借期内不必 还贷,身故后用住房还贷付息”。 (六)合资购房养老模式推出的意义