第55节:金融养老(50) 5 .大大降低购房及还款的交易成本 父子接力贷款购房的事项中,父子双方向银行贷多少款,如何贷款,贷期的 期限有多长,如何还贷,都是父子为一方,贷款银行为另一方的合同关系,双方 的权责利关系同一般住房贷款并无太大差异。父子之间是由谁出资购房,各自出 资的比例有多大;由谁还款,还款的份额又有多少。父子合作购买的房屋首先由 谁来住,产权归谁所有支配,都是比较麻烦,难以界定计算的事项。尤其是父母 预期死亡的期限还有多长,是否有相当的经济能力归还贷款,都有众多的事项难 以定论。 如果这一事项是由利益完全独立的两个经济主体予以合作,是一种不确定性 的博弈,借款与还款比例的具体确定中,需要详细测定借款人的存活年限、房价 波动、利率调整等各种因素的改变,合作几乎是难以持续。但在父母子女的两代 人之间,这种关系就立时变得较为简单,甚至是不大需要加以注重。即使说父母 去世较早,固然归还贷款的数量较少,将大多数负债都转嫁给了其子女。但也提 早将该住房的产权完全转让给了子女,反之亦一样。 (三)父子住房接力贷款的运做 父子住房接力贷款同前面谈到的父子合资购买新房并顺序占有消费,有一定 差异。后者是父子两代人的资金集聚一起,已足以购买新房;前者则是父子两代 人的钱财积累,尚不能完全满足购买新房的需要,还需要通过贷款的方式取得新 的资金来源。 如某甲今年55岁,爱人52岁,同为受过高等教育的知识分子,两位有着同龄 人中较高的收入,人均月收入达到4000元。20岁的儿子正在读大学,还有两年就 要毕业,一家人的日子过得和和美美。但甲先生近来也遇到了烦恼,他看中了本 市一套总价为50万的房子,以甲先生本人为房贷借款人时,贷款期限到70岁为止 最长只能有15年。甲先生算了一笔账:目前年利率5.04%,按等额本息还款法, 15年内还本息总额将达到713 591 元,月还款额约为3964元。令人羡慕的高收入 霎时就化为乌有。儿子作为一名在校学生,又缺乏还贷能力无法贷款。每月的还 贷付息对一位即将退休的老人来说,无疑是一项庞大的负担。 如利用银行的父子住房接力贷款,情况就完全不同。现增加甲先生的子女为 共同借款人,甲先生的贷款期限即可由15年延长至最长30年。按贷款期限30年计 算,贷款金额以50万元计。此时的月还款额可以降至约2696元,较之先前每月整 整减少1300元,还款压力大大降低。 银行有关人士介绍,这种个人住房接力贷款,是指当借款人作为主贷人申请 的借款期限与银行对借款人的年龄要求不相符合时(比如55岁的甲先生,如申请 贷款还款期限为30年,就超过了70岁的最高年龄限制),现增加一个共同借款人 来满足借款人的年龄要求。虽然房贷年龄早已提高至70岁,但很大一部分年龄偏 大的购房者收入有限,面对日渐看涨的房产价格,收入预期还在与时俱退,日前 推出的个人住房接力贷款就是专为此类购房者设计的。