第56节:金融养老(51) 甲先生目前的收入,在近期基本可以做到收支平衡,几年后夫妻俩相继退休, 收入会出现一定下降,开始工作的儿子便可接替还贷。而在签订借款合同时,银 行会根据甲先生及其儿子的具体情况,在合同中确定变更主贷人的日期。假设小 甲同学两年后毕业并开始工作,借款人甲先生在约定的变更日期到来时,可拿共 同借款人小甲的收入证明,到银行办理变更手续。根据借款人和共同借款人收入 的变化情况,主贷人的变更日期也可以申请变更。甲先生一家人的住房梦,便可 通过两代人的合力与接力而顺利实现。 两代接力的住房贷款并非大家都能采用。比如,乙先生今年55岁,女儿已经 工作,他觉得自己的年龄正符合银行住房接力贷款的年龄范围要求,故想申请此 项贷款。但银行专家提出,接力贷款是为子女尚未工作的年龄偏大的购房者提供 的一项便利贷款,目的是延长中老年购房者的原有贷款期限。像乙先生这种情况, 以女儿为借款人贷款期限病不受限制,选用个人住房商业贷款更为简便,并不必 特别申请住房接力贷款。 再如丙女士今年50岁,爱人59岁,有个正读中学的儿子。丙女士所购房屋30 万,想通过个人住房接力贷款方式,增加房屋共有人儿子为共同借款人。但银行 专家提醒说,共同借款人必须具有潜在的还贷能力。丙女士退休之前的有效还款 能力为5年,按正常情况推算,5年之后丙女士的儿子仍应就读于大学未参与工 作,目前还不具备潜在还贷能力。故应改用其他住房贷款或延缓采用个人住房接 力贷款。可见这种贷款的要求较高,适用范围并不很广。 (四)农业银行的接力贷款-父母与子女还贷“捆绑” 农业银行推出了父子住房接力贷款,是指购房屋的所有权归子女( 或子女与 其配偶) 所有,借款人却是父母双方或一方与该子女。子女已婚者,其配偶也作 为共同借款人。适合人群是父母作为借款人年龄偏大,按现行规定( 借款人年龄 + 贷款年限≤65) 可贷年限较短,月还款压力较大,希望通过指定子女作为共同 借款人以延长还款期限;另一类是子女预期未来的收入情况较好,但目前收入偏 低,按现行规定可贷金额较少,希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金 额。 该按揭贷款方式的出现,意味着原住房按揭贷款条件的年龄限制放宽了,即 父母可与子女一起接力偿还住房贷款。换句话说,就是还贷期限拉长,其实质就 是将本人和父母、配偶的还贷能力“捆绑”起来,将市民的购房梦变得更有现实 性。如市民陈先生今年55岁,月收入4000元,60岁退休后月退休金为2000元左右, 他有一个儿子,月收入1500元左右。最近相中一套70平米两居室,总房款为50万 元,打算首付15万元,另35万元采取“父贷子还”。农行有关人士指出,要减少 利息支出,可尽量提高首付额度。以陈先生为例,他目前有积蓄20万元,采取等 额本息还款法,贷款期限为20年,首付15万元,在20年的贷款期限内,利息支出 额度相差32600 元,这些款项完全可以用于简单装修时购买装修材料用费。